Paulo Vitor Faria da Encarnação
Você sabe qual é a diferença entre alienação fiduciária e propriedade resolúvel?
Em suma, ambas envolvem a transferência de propriedade, mas os efeitos jurídicos e as responsabilidades das partes são bastante distintos — especialmente em contratos de financiamento e negócios imobiliários, entre outros.
Neste artigo, o Santos Faria Sociedade de Advogados (SFSA) explica os principais pontos de distinção entre essas modalidades, com base na legislação brasileira além da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
✅ O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia, na qual o devedor transfere a propriedade resolúvel de um bem ao credor, mantendo a posse direta do bem. Simples assim.
Caso a dívida não seja quitada, o credor pode consolidar a propriedade e retomar o bem de forma mais célere, inclusive por execução extrajudicial.
Esse mecanismo é comum em financiamentos de imóveis e veículos, por exemplo. Entre outros, acontece quando o banco insere pacto de alienação fiduciária e fica com a propriedade resolúvel.
Ponto de atenção: o devedor continua responsável por encargos como IPTU até que a posse seja efetivamente transferida ao credor. O STJ já decidiu que o credor só assume essas obrigações após tomar posse.
⚖️ O que é propriedade resolúvel?
Na propriedade resolúvel, o titular tem a propriedade plena, mas essa pode se extinguir com o cumprimento de uma condição resolutiva previamente definida em contrato. Isso ocorre, por exemplo, em contratos condicionados à adimplência de certas obrigações.
Exemplo clássico: doação com cláusula de reversão — se o beneficiário não cumprir determinada condição, o bem retorna ao doador.
Por isso, a importância de saber as diferenças entre alienação fiduciária e propriedade resolúvel.
📌 Diferenças entre alienação fiduciária e propriedade resolúvel
| Aspecto | Alienação Fiduciária | Propriedade Resolúvel |
|---|---|---|
| Natureza jurídica | Garantia real | Direito resolúvel subordinado a condição |
| Transferência de posse | O devedor mantém a posse direta | A posse acompanha a propriedade plena |
| Efeitos da inadimplência | Consolidação da propriedade pelo credor | Retorno automático do bem ao antigo dono |
| Responsabilidade por encargos | Do devedor até a posse do credor | Do proprietário até o evento resolutivo |
| Aplicação prática | Financiamentos, especialmente imobiliários | Doações e negócios com cláusulas resolutivas |
📚 Jurisprudência relevante:
Dessa forma, o STJ já firmou entendimento relevante sobre alienação fiduciária:
- O credor fiduciário não responde por encargos (como IPTU) antes da posse;
- A Súmula 308 do STJ, que trata da responsabilidade do promitente vendedor, não se aplica à alienação fiduciária.
👨⚖️ Conclusão
Saber diferenciar alienação fiduciária de propriedade resolúvel é essencial para evitar riscos contratuais, proteger seu patrimônio e compreender seus direitos e deveres como devedor ou credor.
A equipe do Santos Faria Sociedade de Advogados (SFSA) está à disposição para orientar empresas, investidores e pessoas físicas que desejem maior segurança jurídica em operações que envolvam essas modalidades.
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