Invasão de terreno pelo vizinho: quando indenizar e quando demolir

Invasão de terreno pelo vizinho é tema clássico do direito de vizinhança. Além disso, a lei dá respostas diferentes conforme a extensão da invasão e a boa-fé ou má-fé de quem construiu. Portanto, entender as regras evita prejuízos e litígios longos.

O que diz a lei (arts. 1.258 e 1.259 do Código Civil)

O Código Civil disciplina a construção que avança sobre imóvel alheio:

• Até 5% do terreno vizinho (1/20) e com boa-fé: o construtor pode adquirir a faixa invadida, desde que a obra valha muito mais que a parte invadida, indenizando a área perdida e a desvalorização do remanescente (art. 1.258).
• Até 5% e com má-fé, sem demolição viável: o construtor só fica com a faixa se pagar em décuplo as perdas e danos do caput, justamente para desestimular o abuso (art. 1.258, parágrafo único).
• Acima de 5% e com boa-fé: a lei permite a aquisição da parte invadida, porém com indenização integral (valor acrescido à construção + área perdida + desvalorização), porque a invasão é significativa (art. 1.259, caput).
• Acima de 5% e com má-fé: a regra é demolição do que foi construído no terreno alheio, com perdas e danos em dobro (art. 1.259, parte final).

Assim, a boa-fé abre espaço à solução indenizatória. Contudo, a má-fé puxa o rigor: demolição ou décuplo, conforme o caso.

Como provar: perícia e documentos

Em geral, o juiz decide com base na prova pericial topográfica. Portanto, convém reunir:

• Levantamento topográfico e memoriais descritivos atualizados;
• Plantas, projetos e alvará de construção;
• Matrículas, confrontações e eventuais retificações de registro;
• Fotos, vídeos e notificações extrajudiciais.

Com isso, a extensão da invasão e a viabilidade técnica da demolição ficam claras. Ademais, a documentação acelera acordos.

Passo a passo prático

1. Interrompa a obra irregular com notificação formal e, se preciso, pedido de tutela de urgência.
2. Meça com topografia confiável e delimite a linha divisória.
3. Negocie solução técnica: recuo, demolição parcial ou indenização, conforme o cenário legal.
4. Aja judicialmente quando necessário: obrigação de fazer/não fazer, indenização e demolição.

Desse modo, protege-se o direito de propriedade com previsibilidade e segurança.

Boa-fé x má-fé: como diferenciar

A boa-fé costuma aparecer quando há erro técnico razoável e documentação regular. Por outro lado, a má-fé surge quando o invasor sabia da divisa e avançou mesmo assim, ignorando alertas, marcos e medições. Portanto, mensagens, e-mails e notificações ajudam a demonstrar a intenção.

Custos, riscos e tempo

Indenizações consideram área perdida, desvalorização do remanescente e, quando cabível, o acréscimo de valor à obra. Entretanto, a demolição pode ser inevitável em má-fé relevante. Além disso, a demora costuma crescer quando falta prova técnica.

Prevenção: evite o litígio

• Topografia antes de construir, com amarração cadastral e confrontação assinada;
• Conferência de recuos, linhas e marcos físicos;
• Registro de todos os ajustes e medições em ata e croquis;
• Assessoria jurídica desde o início.

Assim, o canteiro segue regular e o investimento fica protegido.

Perguntas frequentes

1) Meu vizinho invadiu poucos centímetros. Ainda assim devo exigir demolição?
Depende da boa-fé, da viabilidade técnica e da proporção. Em boa-fé e invasão mínima, a lei prioriza indenização. Contudo, em má-fé, cresce a chance de demolição ou de décuplo (art. 1.258, par. único).

2) A prefeitura aprovou o projeto. Isso me isenta?
Não. Afinal, aprovação administrativa não afasta responsabilidade civil perante o vizinho.

3) Demolição parcial é possível?
Sim, quando tecnicamente viável e adequada à proporção da invasão. Entretanto, se for inviável e houver má-fé, aplica-se o regime legal mais severo.

Quando procurar o advogado

Procure orientação antes de construir na divisa. Além disso, busque auxílio imediato se notar avanço de obra sobre o seu terreno. Portanto, agir cedo evita danos maiores.

Sobre nós
Santos Faria Sociedade de Advogados atua em Direito Imobiliário e Contencioso Cível, com atendimento online e presencial em Vila Velha/ES.

Este texto é informativo e não substitui aconselhamento jurídico individualizado.

Assina: Paulo Vitor Faria da Encarnação — OAB/ES 33.819