Compra segura de imóveis: guia prático jurídico para evitar riscos e proteger seu patrimônio
Comprar um imóvel é um passo importante e, portanto, exige método, cautela e estratégia. Para tornar a compra segura de imóveis uma realidade, é preciso ir além do preço e da localização. Assim, neste guia prático, você verá os principais riscos jurídicos, entenderá como preveni-los e, por fim, saberá quais documentos e cláusulas analisar antes de assinar qualquer contrato.
1) Contrato sob medida: por que “modelo pronto” é cilada
Em primeiro lugar, o contrato deve refletir a negociação real. Por isso, detalhe prazos, forma de pagamento, garantias, condições de desistência, responsabilidades e penalidades. Além disso, alinhe obrigações de entrega, documentação e eventuais condições suspensivas (como aprovação de financiamento). Desse modo, você reduz ambiguidades, evita litígios e, portanto, protege o investimento.
- Descreva o imóvel com dados de matrícula, área e confrontações.
- Defina prazos para pagamento, outorga de escritura e desocupação.
- Preveja multas equilibradas e cláusula resolutiva expressa.
- Regule garantias (sinal, alienação fiduciária, hipoteca, etc.).
2) Quem vende pode vender? Legitimidade e cadeia dominial
Antes de tudo, confirme quem tem o poder de dispor do bem. Para tanto, peça certidão de matrícula atualizada, verifique propriedade, ônus e restrições. Além disso, confira procurações (poderes, prazo e finalidade), inventários pendentes e atos societários. Assim, você evita a chamada venda a non domino e reduz drasticamente o risco de nulidade.
3) Regularidade urbanística e documental: Habite-se, averbação e zoneamento
De modo geral, não basta a escritura: a construção precisa estar regular. Portanto, cheque Habite-se, averbação da edificação na matrícula, conformidade com zoneamento e licenças. Caso contrário, o imóvel pode não servir de garantia para financiamento, impedir reformas e, eventualmente, gerar multas ou ordens de adequação.
4) A “ficha” do vendedor: certidões que evitam surpresas
Mesmo com imóvel regular, dívidas do vendedor podem alcançar o bem. Por isso, solicite certidões cíveis, trabalhistas e fiscais (federal, estadual e municipal), além de protestos. Assim, você avalia o risco de fraude à execução, indisponibilidades e penhoras, o que, portanto, preserva a segurança do negócio.
5) Due diligence imobiliária: passo a passo objetivo
- Matrícula atualizada (proprietário, ônus e averbações).
- Documentos urbanísticos (Habite-se, projeto, alvarás).
- Certidões pessoais e societárias do(s) vendedor(es).
- Tributos em dia (IPTU, ITBI quando aplicável) e taxas condominiais.
- Contrato personalizado com cláusulas claras e exequíveis.
Com esse roteiro, você antecipa problemas, reduz custos futuros e, além disso, fortalece sua posição na negociação.
Perguntas frequentes (FAQ)
Quais documentos eu devo pedir primeiro?
Comece pela matrícula atualizada (30 dias) e, em seguida, reúna Habite-se, certidões dos vendedores e comprovantes de tributos e condomínio. Assim, você forma um panorama inicial confiável.
Sem Habite-se, posso financiar?
Em regra, não. Bancos exigem regularidade urbanística e registral. Portanto, sem Habite-se e averbação, o crédito costuma ser negado.
Contrato de internet serve?
Modelos genéricos ignoram a realidade do seu caso. Por isso, prefira contrato sob medida, com cláusulas testadas na prática e adequadas ao seu objetivo.
Atuação do escritório e como podemos ajudar
No Santos Faria Sociedade de Advogados, realizamos due diligence imobiliária, redigimos contratos sob medida e conduzimos negociações com foco em eficiência e segurança. Além disso, assessoramos em financiamento, regularização de obras e solução de passivos. Portanto, antes de assinar, fale conosco.
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Por Paulo Vitor Faria da Encarnação – OAB/ES 33.819
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