Extinção de condomínio com alienação judicial: quando e como pedir
Guia didático para coproprietários e herdeiros que desejam encerrar o condomínio e viabilizar a venda judicial do imóvel de forma segura, conforme o Código Civil e o CPC/2015.
1) Conceito e fundamento legal
Quando um imóvel pertence a duas ou mais pessoas e inexiste acordo para uso, administração ou venda, a lei permite encerrar o condomínio. O Código Civil assegura a qualquer condômino o direito de exigir a extinção (CC arts. 1.320 e 1.322), com preferência do condômino para adquirir o bem em igualdade de condições (art. 504). Se o bem é indivisível, a solução é a alienação judicial (leilão), regida pelo CPC/2015, arts. 879 a 903, com transparência, ampla publicidade e observância do devido processo.
2) Quando a extinção é aconselhável
- Conflito prolongado entre coproprietários que inviabiliza a gestão do bem;
- Imóvel indivisível ou cuja divisão reduz substancialmente o valor;
- Herdeiros que não concordam com a venda direta e desejam solução judicial definitiva;
- Necessidade de liquidez para partilha equilibrada, evitando enriquecimento sem causa.
3) Passo a passo do procedimento
3.1 Petição inicial
A petição deve expor os fatos, indicar a copropriedade e requerer a extinção, com pedido de alienação judicial e preferência legal aos condôminos. Recomenda-se juntar matrícula atualizada, documentos de copropriedade (escritura/partilha), avaliação ou parecer técnico e comprovantes de tentativas de composição.
3.2 Citação e prazo de defesa
A citação, em regra, é postal com AR em mãos próprias (CPC arts. 246, I; 247). O prazo para contestação é de 15 dias úteis (CPC art. 335), contado da juntada do AR (CPC art. 231, I). Na frustração da citação, podem ser adotadas hora certa (CPC arts. 252-254) ou edital (CPC art. 256).
3.3 Julgamento
Se não houver controvérsia relevante, o juiz pode julgar antecipadamente o mérito (CPC art. 355, II), reconhecendo o direito potestativo de extinguir o condomínio em bem indivisível (CC art. 1.322).
4) Fase de alienação judicial (leilão)
- Avaliação/Atualização (CPC art. 880): define o valor de referência;
- Leiloeiro e edital (CPC arts. 881-886): escolha e regras do certame;
- Primeiro e segundo leilões (CPC arts. 887-903): condições de lance, pagamento e adjudicação;
- Preferência dos condôminos: exercício em igualdade de condições (CC art. 1.322);
- Entrega do produto: divisão proporcional conforme quotas, deduzidas custas e despesas comuns (CC art. 1.320).
5) Custas, despesas e honorários
As despesas necessárias à conservação e à venda do bem são rateadas entre os condôminos (CC art. 1.320). Honorários de sucumbência obedecem ao CPC art. 85. Em situações de hipossuficiência, é possível a gratuidade (CPC art. 98).
6) Documentos úteis para iniciar
- Matrícula imobiliária atualizada;
- Título aquisitivo (escritura, formal de partilha ou contrato);
- Comprovação das quotas (condomínio/partilha) e dados dos coproprietários;
- Parecer avaliativo ou elementos de mercado (se houver);
- Provas de tentativas de composição e de uso/posse, se relevantes.
7) Dúvidas frequentes (FAQ)
- É possível vender o imóvel diretamente, sem leilão?
- Havendo consenso entre os condôminos, pode-se vender extrajudicialmente. Na via judicial, com bem indivisível e ausência de acordo, prevalece a alienação judicial (CPC arts. 879-903).
- Um coproprietário pode “barrar” a extinção?
- Não. O direito é potestativo: qualquer condômino pode exigir a extinção se demonstrada a copropriedade e a indivisibilidade do bem (CC art. 1.322).
- Quem paga as despesas até a venda?
- Despesas ordinárias e necessárias são rateadas; ao final, o produto do leilão é partilhado conforme as quotas, após abatidas custas e despesas comuns (CC art. 1.320).
8) Conclusão
A extinção de condomínio com alienação judicial oferece solução técnica e equitativa para impasses entre coproprietários, preservando direitos e proporcionando liquidez. Com petição bem instruída, observância dos prazos e regras do leilão, o procedimento tende a ser eficiente e transparente.
