Penhora do bem de família do fiador comercial

A recente decisão do Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário n.º 1.307.334/SP (Tema 1.127 da repercussão geral), consolidou o entendimento de que é constitucional a penhora do bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial. O julgamento encerrou controvérsia existente há anos nos tribunais e trouxe importantes reflexos para o mercado imobiliário e para a segurança jurídica nas relações locatícias.

O que decidiu o STF

O Plenário do STF, por maioria, fixou a tese de que a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 — que permite a penhora do imóvel do fiador — aplica-se também aos contratos de locação comercial. A Corte considerou que o fiador, ao assinar o contrato, exerce livremente o direito de propriedade e manifesta sua vontade de assumir o risco da fiança, inclusive com a possibilidade de constrição do próprio imóvel.

Segundo o relator, Ministro Alexandre de Moraes, o fiador age em pleno exercício de sua autonomia de vontade e boa-fé, renunciando à impenhorabilidade para garantir o negócio jurídico. O voto destacou ainda que a distinção entre locação residencial e comercial não encontra amparo no texto da lei, que não faz qualquer diferenciação.

Direito à moradia e livre iniciativa

O STF reconheceu que o direito à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, não é absoluto. Ele deve ser harmonizado com outros princípios constitucionais, como o direito de propriedade (art. 5º, XXII) e a livre iniciativa (art. 1º, IV e art. 170 da CF/1988). Assim, ao oferecer o próprio imóvel como garantia, o fiador exerce livremente seu poder de disposição e contribui para a viabilidade econômica das locações.

O Tribunal ponderou que, nas locações comerciais, a fiança é a modalidade de garantia mais acessível e menos onerosa, sobretudo para pequenos empreendedores. A retirada dessa possibilidade poderia inviabilizar contratos e afetar diretamente a liberdade de empreender, especialmente em micro e pequenas empresas.

Impactos práticos da decisão

A decisão tem alcance nacional e vincula os demais tribunais. A partir do Tema 1.127, fica pacificado que o imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para satisfazer dívida do locatário, independentemente de se tratar de locação comercial ou residencial. O entendimento uniformiza a jurisprudência e reforça a previsibilidade das relações contratuais.

Para os locadores, a decisão aumenta a confiança na garantia fidejussória. Para os fiadores, reforça a necessidade de atenção antes de assumir a obrigação, já que a fiança alcança todo o patrimônio do garantidor. Já para os locatários, o precedente tende a facilitar o acesso a contratos, pela maior segurança jurídica conferida aos proprietários.

Fundamentos legais

• Lei 8.009/1990 – art. 3º, VII: permite a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação;
• Constituição Federal – arts. 1º, III e IV; 5º, XXII; 6º; e 170: estabelecem os princípios da dignidade da pessoa humana, livre iniciativa e direito de propriedade;
• Tema 1.127/STF – fixou a tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”

Orientação prática

O fiador deve avaliar cuidadosamente as consequências da fiança, pois seu patrimônio, inclusive o imóvel de moradia, poderá responder pela dívida do locatário. É recomendável exigir cópia integral do contrato, compreender as cláusulas de responsabilidade solidária e consultar um advogado antes da assinatura.

Empresários e locadores devem revisar seus contratos à luz da tese fixada pelo STF, garantindo a segurança jurídica das relações e observando os limites da boa-fé objetiva.

Saiba mais

• Supremo Tribunal Federal
• Superior Tribunal de Justiça
• Lei nº 8.009/1990
• Conselho Nacional de Justiça
• Blog Santos Faria

Em caso de dúvida sobre contratos de locação ou garantias, consulte um advogado de confiança. A orientação preventiva é a melhor forma de evitar prejuízos e litígios.

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