Penhora do bem de família do fiador comercial

O Supremo Tribunal Federal (STF) decidiu, no Recurso Extraordinário nº 1.307.334/SP (Tema 1.127 da repercussão geral), que é constitucional a penhora do bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação, seja residencial, seja comercial. Com isso, o julgamento encerrou uma controvérsia antiga nos tribunais e, além disso, trouxe reflexos importantes para o mercado imobiliário e a segurança jurídica das locações.

O que decidiu o STF

O Plenário do STF, por maioria, fixou a tese de que a exceção prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/1990 — que autoriza a penhora do imóvel do fiador — também se aplica aos contratos de locação comercial. Assim, a Corte considerou que o fiador, ao assinar o contrato, exerce livremente seu direito de propriedade e manifesta sua vontade de assumir o risco da fiança, inclusive com a possibilidade de constrição do próprio imóvel.

Segundo o relator, Ministro Alexandre de Moraes, o fiador age em pleno exercício da autonomia da vontade e da boa-fé. Desse modo, ele renuncia à impenhorabilidade para garantir o contrato. Além disso, o voto destacou que a distinção entre locação residencial e comercial não encontra respaldo na lei, que não faz qualquer diferenciação entre as modalidades.

Direito à moradia e livre iniciativa

O STF reconheceu que o direito à moradia, previsto no art. 6º da Constituição Federal, não é absoluto. Ele deve ser harmonizado com outros princípios constitucionais, como o direito de propriedade (art. 5º, XXII) e a livre iniciativa (art. 1º, IV, e art. 170 da CF/1988). Portanto, ao oferecer o próprio imóvel como garantia, o fiador exerce livremente seu poder de disposição e contribui para a viabilidade econômica das locações.

O Tribunal ponderou ainda que, nas locações comerciais, a fiança é a forma de garantia mais acessível e menos onerosa, sobretudo para pequenos empreendedores. Dessa forma, a retirada dessa possibilidade poderia inviabilizar contratos e afetar diretamente a liberdade de empreender, especialmente em micro e pequenas empresas.

Impactos práticos da decisão

A decisão tem alcance nacional e, portanto, vincula os demais tribunais. A partir do Tema 1.127, ficou pacificado que o imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para satisfazer dívida do locatário, independentemente de a locação ser comercial ou residencial. Assim, o entendimento uniformiza a jurisprudência e reforça a previsibilidade das relações contratuais.

Para os locadores, o precedente aumenta a confiança na garantia fidejussória. Para os fiadores, entretanto, reforça a necessidade de cautela antes de assumir a obrigação, já que a fiança alcança todo o patrimônio do garantidor. Além disso, para os locatários, o precedente tende a facilitar o acesso a contratos, justamente pela maior segurança jurídica conferida aos proprietários.

Fundamentos legais

• Lei 8.009/1990 – art. 3º, VII: autoriza a penhora do bem de família do fiador de contrato de locação;
• Constituição Federal – arts. 1º, III e IV; 5º, XXII; 6º; e 170: consagram os princípios da dignidade humana, da livre iniciativa e do direito de propriedade;
• Tema 1.127/STF – fixou a tese: “É constitucional a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, seja residencial, seja comercial.”

Orientação prática

O fiador deve avaliar cuidadosamente as consequências da fiança, pois seu patrimônio, inclusive o imóvel de moradia, poderá responder pela dívida do locatário. Assim, é recomendável solicitar cópia integral do contrato, compreender as cláusulas de responsabilidade solidária e consultar um advogado antes da assinatura.

Empresários e locadores também devem revisar seus contratos à luz da tese fixada pelo STF. Além disso, é importante observar os limites da boa-fé objetiva e manter transparência nas cláusulas contratuais, garantindo a segurança jurídica das relações.

Saiba mais

• Supremo Tribunal Federal
• Superior Tribunal de Justiça
• Lei nº 8.009/1990
• Conselho Nacional de Justiça
• Blog Santos Faria

Em caso de dúvida sobre contratos de locação ou garantias, consulte um advogado de confiança. Assim, você evita riscos e assegura seus direitos de forma preventiva.

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