STJ mantém danos morais por área de lazer não entregue em empreendimento imobiliário
Terceira Turma reafirma responsabilidade solidária na cadeia de consumo e fixa balizas para atraso e publicidade de empreendimentos
O que decidiu o STJ
A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça negou provimento a agravo interno e manteve a condenação por danos morais contra construtora que não entregou a área de lazer prometida como diferencial do empreendimento. Além disso, o colegiado reconheceu a responsabilidade solidária dos integrantes da cadeia de consumo e afastou a alegada violação dos artigos 489 e 1.022 do CPC.
Segundo o acórdão, o atraso e a frustração de legítima expectativa criada por publicidade específica ultrapassaram o mero inadimplemento contratual. Assim, a indenização fixada nas instâncias ordinárias permaneceu intocada, porque sua revisão demandaria reexame de provas, hipótese vedada pela Súmula 7 do STJ.
Pontos-chave do julgamento
Publicidade vincula e gera expectativa legítima
Quando o material publicitário destaca clube privativo e múltiplas opções de lazer como essência do produto, o consumidor compra mais do que a unidade autônoma. Portanto, a não entrega desses itens atinge o núcleo do negócio e autoriza compensação extrapatrimonial.
Responsabilidade solidária na cadeia
O STJ reafirmou a solidariedade entre fornecedores que atuam na compra e venda do imóvel. Dessa forma, quem integra a cadeia de consumo responde pelos efeitos do descumprimento, inclusive quando a marca aparece na documentação do negócio.
Dano moral além do mero atraso
O simples atraso não basta para gerar dano moral. Entretanto, o atraso expressivo somado à propaganda que prometia diferenciais concretos extrapola o inadimplemento comum e caracteriza lesão à dignidade do consumidor.
Limite recursal pela Súmula 7
Rever o valor da indenização exigiria nova incursão no conjunto fático-probatório. Assim, prevaleceu a quantia arbitrada na origem por não ser irrisória nem exorbitante.
Quadro prático
Para consumidores
- Guarde todo o material publicitário do empreendimento.
- Registre a não entrega dos itens prometidos com fotos e atas.
- Formalize reclamações por escrito e protocole respostas.
Para incorporadoras
- Alinhe a publicidade ao cronograma real de obras.
- Comunique atrasos com transparência e plano de mitigação.
- Revise contratos e materiais para evitar promessas inexequíveis.
Riscos jurídicos
- Reconhecimento de publicidade enganosa.
- Condenação solidária de todos os fornecedores.
- Indenização por dano moral em caso de atraso expressivo.
Linha do tempo do caso
- Aquisição da unidade com promessa de clube privativo e ampla área de lazer.
- Inexecução da infraestrutura anunciada e prolongamento do cumprimento da obrigação.
- Condenação em primeiro e segundo graus, com fixação de danos morais por autor.
- Interposição de recursos e manutenção da condenação pelo STJ.
Checklist de prova útil
- Folders, anúncios e páginas do empreendimento com destaque para o clube e a área de lazer.
- Contrato e eventuais aditivos sem cláusula que exclua a entrega conjunta dos itens anunciados.
- Relatos documentados de atraso expressivo e de frustração do uso prometido.
- Orçamentos comparativos que indiquem preço superior pela promessa do diferencial.
Perguntas frequentes
O atraso sempre gera dano moral
Não. Entretanto, o atraso expressivo combinado com publicidade específica pode caracterizar dano moral.
Quem responde pela não entrega
Em regra, todos os integrantes da cadeia de consumo podem responder solidariamente.
O STJ pode reduzir o valor fixado
Somente quando o valor for manifestamente irrisório ou exorbitante, pois a Súmula 7 impede reexame de provas.
Como o escritório pode ajudar
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Fonte do caso
Superior Tribunal de Justiça. AgInt no AREsp 2730439 RJ. Terceira Turma. Relator Ministro Humberto Martins. Julgamento em sessão virtual de 16 a 22 de setembro de 2025. Publicação no DJEN CNJ em 25 de setembro de 2025.
