Penhora de aluguéis após doação do imóvel: o que mudou com decisão do TJSP
A penhora de aluguéis gera muitas dúvidas quando o imóvel foi doado e existe usufruto ou renúncia posterior. Nesse cenário, credores e devedores precisam entender como os tribunais têm decidido. Assim, uma recente decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) em 2025 traz lições importantes para a prática.
Resumo rápido do caso julgado
- Havia execução contra a antiga proprietária do imóvel.
- Ela havia doado a meação ao filho e, depois, renunciado ao usufruto.
- O TJSP afastou a penhora de aluguéis, pois os valores pertencem ao novo proprietário.
O que é penhora de aluguéis
Em muitos casos, o credor busca a penhora de aluguéis para receber o valor da dívida. Assim, em vez de bloquear o imóvel, o juízo direciona a constrição para os frutos civis do bem. Desse modo, os locatários passam a depositar os aluguéis em juízo, até a satisfação do crédito.
No entanto, a penhora de aluguéis só pode recair sobre valores de quem é efetivamente devedor. Por isso, o juiz deve verificar quem é o titular do direito aos frutos na matrícula ou na cadeia dominial. Além disso, o Código Civil deixa claro que os frutos pertencem ao proprietário, salvo reserva de usufruto.
- Código Civil (Lei 10.406/2002), especialmente arts. 1.394 e 1.410.
- Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015), art. 792 (fraude à execução).
Quando a penhora de aluguéis é possível
Em regra, a penhora de aluguéis é possível quando o executado é o titular do imóvel ou do usufruto. Assim, ele recebe diretamente os valores da locação. Por isso, se o devedor constar como proprietário ou usufrutuário, a constrição costuma ser admitida.
Além disso, a penhora pode atingir aluguéis de imóvel em condomínio, respeitada a quota-parte do devedor. Nesse caso, o juiz costuma limitar a penhora ao percentual ideal pertencente ao executado. Por outro lado, se o devedor já não possui qualquer direito real sobre o bem, a penhora tende a ser afastada.
| Situação | Penhora de aluguéis é possível? | Observação principal |
|---|---|---|
| Devedor é proprietário | Em regra, sim | Respeitados demais requisitos da execução. |
| Devedor é usufrutuário | Em regra, sim | Frutos pertencem ao usufrutuário enquanto durar o usufruto. |
| Devedor já renunciou ao usufruto | Tende a ser não | Frutos passam ao nu-proprietário. |
| Imóvel em nome de terceiro estranho à execução | Em regra, não | Discute-se eventual fraude à execução. |
O caso julgado pelo TJSP: penhora de aluguéis em nome de terceiro
No agravo julgado em novembro de 2025, o TJSP analisou pedido de penhora de aluguéis em cumprimento de sentença. Nesse processo, a executada havia anteriormente doado sua meação ao filho. Além disso, ela havia reservado usufruto e, depois, renunciado a esse direito real.
Assim, a propriedade plena e os frutos do imóvel consolidaram-se na pessoa do filho, que sequer figurava na execução. Por isso, o tribunal reconheceu que os aluguéis pertencem exclusivamente ao novo proprietário. Desse modo, a penhora atingiria patrimônio de terceiro estranho ao processo, o que não é admitido em regra.
Pontos centrais da decisão
- A renúncia ao usufruto transfere também os frutos ao nu-proprietário.
- Não se pode penhorar aluguéis que não pertencem ao devedor.
- Eventual irregularidade deve ser analisada como possível fraude à execução.
Além disso, o acórdão reforçou que a discussão sobre fraude à execução exige análise própria. Por isso, não basta presumir que toda doação é fraudulenta. Assim, o credor deve demonstrar que a alienação ocorreu em prejuízo claro da satisfação do crédito.
Fraude à execução e penhora de aluguéis
Quando há doação de imóvel durante processo, surge a dúvida sobre fraude à execução. Nesse contexto, o art. 792 do CPC disciplina hipóteses em que a alienação pode ser considerada ineficaz. Assim, mesmo após a doação, o bem ou os frutos podem ser alcançados em favor do credor.
No entanto, a configuração de fraude à execução não é automática. Por isso, o juiz precisa verificar se o terceiro adquirente sabia do processo ou se havia penhora registrada. Além disso, o credor deve escolher a via processual adequada para atacar a alienação considerada fraudulenta.
- Nem toda doação impede a penhora de aluguéis.
- Nem toda doação será considerada fraude à execução.
- Caso a caso, a estratégia processual precisa ser cuidadosamente definida.
Como a decisão impacta credores e devedores
Para o credor, a decisão do TJSP mostra que é preciso mapear bem a situação registral do imóvel. Assim, antes de pedir a penhora de aluguéis, vale consultar a matrícula atualizada. Além disso, é importante avaliar se não é o caso de alegar fraude à execução de forma específica.
Para o devedor, a decisão reforça que operações patrimoniais devem ser planejadas com segurança jurídica. Nesse cenário, doações, usufrutos e renúncias feitas durante processos precisam de análise prévia. Por isso, o acompanhamento por advogado especializado reduz riscos de nulidade e de litígios futuros.
Checklist rápido: o que avaliar em casos de penhora de aluguéis
- Verifique quem é o proprietário atual na matrícula do imóvel.
- Confirme se existe usufruto registrado em favor do devedor.
- Analise se houve renúncia ao usufruto antes da penhora.
- Confira se o terceiro proprietário participou do processo ou foi citado.
- Avalie se há elementos concretos de fraude à execução.
Para aprofundar o tema, é possível consultar decisões e pesquisas diretamente no repositório de jurisprudência do TJSP. Assim, advogados podem comparar o caso concreto com precedentes recentes.
Quando procurar um advogado especialista
Em muitos casos, a discussão sobre penhora de aluguéis envolve patrimônio familiar relevante. Assim, uma estratégia equivocada pode gerar bloqueios indevidos ou perda de oportunidade de satisfação do crédito. Por isso, o acompanhamento técnico faz grande diferença na definição da melhor tese.
Além disso, situações com doação, usufruto e possível fraude à execução costumam ser complexas. Nesse contexto, a análise detalhada de documentos, registros e decisões anteriores é indispensável. Desse modo, um advogado experiente pode indicar o caminho mais seguro para cada lado da relação.
Se você é credor, empresário ou profissional liberal e enfrenta dúvidas sobre penhora de bens e aluguéis, conheça também outros conteúdos no site do escritório Santos Faria Sociedade de Advogados.
Por Paulo Vitor Faria da Encarnação – OAB/ES 33.819 – Mestre em Direito Processual pela UFES – Santos Faria Sociedade de Advogados – Vila Velha/ES.
