Substituição de contrato de locação e inexigibilidade do título executivo no TJMG
O TJMG analisou um caso de contrato de locação usado como título executivo. Assim, o Tribunal explicou quando um novo pacto torna o contrato antigo inexigível.
- Primeiro, a Câmara reconheceu um novo contrato de 2020.
- Assim, o contrato de 2017 perdeu exigibilidade como título executivo.
- Além disso, o TJMG afastou alegações de fraude.
- Por fim, o Tribunal aplicou a sucumbência objetiva e majorou honorários.
Antes de tudo, entenda a questão central. A execução se baseou em contrato de locação de 2017. Contudo, as partes firmaram um novo contrato em 2020. Portanto, o Tribunal avaliou a exigibilidade do título.
Contrato de locação de 2017 e execução
No caso, a locadora iniciou execução com base no contrato de 10/04/2017. Além disso, o contrato previa vigência até 09/04/2020.
Em seguida, os devedores opuseram embargos à execução. Assim, eles alegaram que o contrato de 2017 não refletia mais a relação locatícia.
Os embargos atacaram a exigibilidade do título. Portanto, o debate não ficou no “quanto”, mas no “se” a execução cabia.
Novo contrato de locação de 2020 e substituição
O TJMG identificou renovações por sucessivos instrumentos desde 2010. Assim, o padrão contratual sempre foi formal e escrito.
Logo após o término do contrato de 2017, as partes assinaram novo contrato em 10/04/2020. Além disso, o instrumento recebeu firma reconhecida.
O novo pacto regulou integralmente a locação. Portanto, ele substituiu por completo o contrato anterior. Consequentemente, o contrato de 2017 ficou inexigível como título executivo.
- O contrato novo absorve deveres e condições anteriores.
- Assim, o contrato antigo perde eficácia executiva.
- Logo, a execução não segue sem um título exigível.
Quadro-resumo: contrato de locação e inexigibilidade
Contrato de locação, usufruto e legitimidade
A apelante alegou fraude e falta de anuência no contrato de 2020. Contudo, o TJMG não encontrou prova de retroatividade ilícita.
Além disso, o usufruto estava regularmente registrado na época. Portanto, a usufrutuária tinha legitimidade para contratar e perceber frutos.
- Primeiro, confira matrícula e registro do usufruto.
- Além disso, defina quem figura como locador e quem recebe os frutos.
- Por fim, documente orientações de pagamento e renovação contratual.
Embargos à execução e contrato de locação inexigível
Nos embargos, os devedores demonstraram a existência do pacto de 2020. Assim, o Tribunal concluiu que o contrato de 2017 não atendia aos requisitos do título.
Portanto, o TJMG manteve a extinção da execução por inexigibilidade. Além disso, o acórdão destacou a necessidade de o título refletir a realidade vigente.
- Ignorar contrato posterior que substitui o pacto anterior.
- Além disso, desconsiderar alteração de partes ou condições no novo instrumento.
- Por fim, executar título que não corresponde ao vínculo atual.
Ônus sucumbenciais no debate do contrato de locação
A apelante pediu redistribuição por causalidade. Contudo, o TJMG aplicou a regra objetiva da sucumbência.
Assim, quem perdeu integralmente nos embargos suportou custas e honorários. Além disso, o Tribunal majorou os honorários para 12% no recurso.
- Primeiro, confirme se o contrato usado como título é o mais recente.
- Depois, verifique se existe substituição por novo pacto escrito.
- Além disso, analise usufruto e legitimidade para contratar.
- Por fim, avalie o risco de sucumbência em embargos à execução.
Links úteis sobre contrato de locação e execução
- Código Civil (Planalto) – regras gerais e usufruto
- CPC/2015 (Planalto) – art. 803 e disciplina da execução
- TJMG – pesquisa de jurisprudência
Leitura interna complementar sobre contrato de locação
Este texto informa e orienta. Contudo, ele não substitui análise do caso concreto e da documentação contratual.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
Vila Velha, Espírito Santo.
Santos Faria Sociedade de Advogados
