Fraude à execução imóvel e boa-fé do terceiro adquirente no CPC
A fraude à execução imóvel gera dúvidas relevantes na prática forense. Entretanto, recente decisão do TJSP reforçou critérios objetivos sobre o tema. Assim, o acórdão indicado no anexo orienta credores e adquirentes.
- Primeiramente, sem averbação na matrícula, a fraude não se presume.
- Além disso, o credor precisa provar a má-fé do adquirente.
- Por fim, a simples ausência de certidões não caracteriza má-fé.
Fraude à execução imóvel: o que o TJSP decidiu
No caso concreto, a controvérsia surgiu em cumprimento de sentença. Contudo, o Tribunal manteve a decisão que levantou a penhora do imóvel. Desse modo, afastou-se a alegação de fraude.
| Item | Informação |
|---|---|
| Tribunal | TJSP |
| Câmara | 31ª Câmara de Direito Privado |
| Processo | AI 2049935-04.2025.8.26.0000 |
Fraude à execução imóvel: CPC 792 e CPC 828 na prática
Primeiro, o art. 792 do CPC disciplina as hipóteses de fraude à execução. Além disso, o art. 828 permite a averbação da execução na matrícula. Portanto, o credor deve agir de forma preventiva.
- Inicialmente, verifique a matrícula atualizada.
- Em seguida, identifique averbações de execução.
- Por fim, sem registro, o credor prova a má-fé.
Fraude à execução imóvel e boa-fé: Súmula 375 e Tema 243 do STJ
Em seguida, a Súmula 375 do STJ impõe critério claro. Ou o credor registra a penhora, ou prova a má-fé do adquirente. Assim, o registro assume papel central.
Além disso, o Tema 243 do STJ reforça essa lógica. Desse modo, sem averbação, o ônus probatório recai sobre o credor.
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Penhora registrada | Fraude pode ser reconhecida com maior facilidade. |
| Sem registro | Credor deve provar má-fé do terceiro. |
| Apenas falta de certidões | Não caracteriza fraude automaticamente. |
Fraude à execução imóvel: Lei 7.433/85 e certidões
Agora, a Lei 7.433/85 disciplina a lavratura da escritura pública. Contudo, após a Lei 13.097/2015, o sistema passou a privilegiar a concentração registral. Assim, a matrícula tornou-se o eixo informativo principal.
- Primeiramente, solicite matrícula atualizada.
- Além disso, verifique ônus e averbações.
- Em seguida, documente propostas e pagamentos.
- Por fim, registre declarações do vendedor.
Fraude à execução imóvel: estratégia do credor
Por outro lado, o credor pode evitar prejuízos. Para isso, deve averbar a execução desde logo. Além disso, precisa monitorar atos de alienação suspeitos.
- Mapeie bens registráveis do devedor.
- Logo após, promova a averbação da execução.
- Além disso, preserve provas de ciência do terceiro.
- Por fim, reaja rapidamente a transferências.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
