Quando ocorre atraso na entrega do imóvel, a cobrança de juros de obra vira o centro do conflito. Por isso, este guia resume um acórdão do TJSP, de 04/11/2025, com foco prático.
Resumo do caso em 30 segundos
- A entrega estava prevista para 30/09/2023.
- Contudo, a obra só foi entregue em maio/2024.
- Assim, o TJSP reconheceu a mora da construtora.
- Portanto, o TJSP manteve a devolução dos juros de obra após o prazo.
Juros de obra: o que o TJSP decidiu
O TJSP considerou lícita a cobrança de juros de obra apenas até a data prevista para entrega. Contudo, ele determinou a devolução simples dos valores após o atraso.
Regra prática
Se a construtora atrasar, então você pode pedir a devolução dos juros de obra do período de mora. Além disso, você pode discutir outros encargos ligados ao atraso.
Juros de obra e prazo “incerto”: por que isso pesa contra o consumidor
A construtora defendeu prazo “incerto” no contrato de financiamento. No entanto, o TJSP afastou essa cláusula, porque ela coloca o consumidor em desvantagem exagerada.
Juros de obra e pandemia: por que o TJSP rejeitou a justificativa
A construtora citou pandemia, entraves e clima como causa do atraso. Contudo, o TJSP rejeitou a tese e aplicou a Súmula 161 do próprio tribunal.
Além disso, o acórdão destacou que a construção civil seguiu como atividade essencial. Portanto, a empresa deve planejar o cronograma com experiência técnica.
Como você organiza a prova do atraso
- Primeiro, separe o contrato e o quadro-resumo.
- Depois, guarde boletos e extratos do financiamento.
- Em seguida, obtenha prova da data de entrega das chaves.
- Por fim, liste mês a mês os juros de obra pagos no atraso.
Lucros cessantes: o TJSP presume o prejuízo
O TJSP presumiu o prejuízo pela privação do uso do imóvel. Assim, ele manteve indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso.
Além disso, o TJSP aplicou a Súmula 162 e mencionou IRDR sobre o tema. Portanto, o comprador não precisa provar aluguel efetivo para receber.
INCC e IPCA: o índice pode mudar após o atraso
O TJSP aceitou o INCC até o prazo final de entrega. Contudo, após a mora, ele admitiu substituir pelo IPCA, conforme o caso concreto.
Assim, você evita que o custo de obra continue após o atraso. Além disso, você alinha a correção com a inflação do período.
Atenção estratégica
Se você discute juros de obra, então revise também correção monetária e encargos do saldo. Portanto, você evita perda dupla no mesmo período.
Juros de obra no STJ: tese repetitiva que orienta o pedido
O STJ fixou tese repetitiva sobre atraso e juros de obra no Tema 996. Assim, a cobrança após o prazo ajustado se torna ilícita, conforme a tese.
- Além disso, você pode conferir a síntese do STJ na notícia institucional: STJ: teses sobre atraso e juros de obra.
- Da mesma forma, você pode consultar a movimentação do Tema 996 no sistema do STJ: Tema 996 (Repetitivos STJ).
- Por fim, você pode acessar o texto do CDC no Planalto: Lei 8.078/1990 (CDC).
Checklist final: como pedir devolução de juros de obra
Você aumenta suas chances quando organiza o pedido com lógica. Assim, use este checklist antes de negociar ou ajuizar.
- Primeiro, identifique a data contratual de entrega.
- Depois, confirme a data real de entrega das chaves.
- Em seguida, destaque o período de mora mês a mês.
- Logo após, some os juros de obra pagos no atraso.
- Por fim, avalie lucros cessantes e troca de índice (INCC para IPCA).
Em síntese, o TJSP reforçou limites claros para juros de obra após atraso. Portanto, o comprador pode buscar devolução e indenização, com base em prova simples.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
