A comissão de corretagem gera muitas dúvidas no Espírito Santo. Contudo, nem sempre o corretor tem direito ao pagamento. Neste artigo, você entenderá quando a cobrança é indevida. Além disso, verá exemplos reais e fundamentos jurídicos aplicáveis.
✔ A comissão exige resultado útil
✔ A exclusividade não garante pagamento automático
✔ O nexo causal é indispensável
✔ O consumidor tem proteção pelo CDC
O que é comissão de corretagem?
Primeiramente, a comissão de corretagem remunera o corretor pela intermediação de um negócio. Ou seja, o pagamento depende da efetiva aproximação entre comprador e vendedor.
Além disso, o Código Civil exige resultado útil. Portanto, o corretor só recebe se contribuir diretamente para o fechamento do negócio.
Comissão de corretagem e contrato com exclusividade
Muitos contratos preveem exclusividade. Entretanto, isso não significa pagamento automático. Pelo contrário, a exclusividade deve respeitar limites legais.
Por outro lado, alguns corretores interpretam essa cláusula de forma abusiva. Assim, tentam cobrar comissão mesmo sem intermediar a venda.
| Situação | Comissão devida? |
|---|---|
| Corretor participou da negociação | ✔ Sim |
| Venda ocorreu sem participação do corretor | ❌ Não |
| Comprador veio da rede pessoal do vendedor | ❌ Não |
Exemplo real no Espírito Santo
No Espírito Santo, um caso recente tratou exatamente desse tema. A ação tramita na Justiça estadual, conforme processo disponível em: TJES.
Segundo a petição inicial, a venda ocorreu sem participação do corretor. Ainda assim, ele cobrou cerca de R$ 75.000,00 de comissão.
Entretanto, o comprador surgiu da rede pessoal da vendedora. Além disso, o corretor sequer sabia da negociação. Portanto, não houve intermediação efetiva.
A venda ocorreu de forma independente. Logo, não existe direito à comissão.
O papel do nexo causal na comissão de corretagem
O nexo causal é essencial. Em outras palavras, deve existir ligação direta entre a atuação do corretor e o negócio fechado.
Assim, se o corretor não participou da negociação final, a comissão não se justifica. Inclusive, o STJ já confirmou esse entendimento.
- Primeiramente, deve haver aproximação entre as partes;
- Depois, precisa ocorrer negociação efetiva;
- Por fim, o negócio deve ser concluído por essa atuação.
Sem esses elementos, não há obrigação de pagar.
O CDC protege o consumidor
Além disso, o Código de Defesa do Consumidor se aplica. Portanto, cláusulas abusivas podem ser anuladas.
Consequentemente, exigir comissão sem prestação de serviço configura abuso. Assim, o Judiciário pode afastar essa cobrança.
Cláusulas que obrigam pagamento sem serviço prestado podem ser consideradas nulas.
O que fazer se cobrarem comissão indevida?
Se você enfrenta essa situação no Espírito Santo, aja rapidamente. Afinal, cobranças indevidas podem gerar prejuízos.
- Primeiramente, reúna documentos e conversas;
- Depois, analise o contrato de corretagem;
- Em seguida, verifique se houve intermediação real;
- Por fim, busque orientação jurídica especializada.
Conclusão sobre a comissão de corretagem
Em síntese, a comissão de corretagem depende de resultado. Portanto, não basta existir contrato com exclusividade.
Além disso, o corretor precisa participar do negócio. Caso contrário, a cobrança é indevida.
Assim, o consumidor capixaba deve ficar atento. Sempre que houver abuso, é possível buscar a nulidade da cobrança.
Autor:
Paulo Vitor Faria da Encarnação
OAB/ES 33.819
Mestre em Direito Processual pela UFES
Santos Faria Sociedade de Advogados