Purgação da mora em ação de despejo: o que mudou na prática
A purgação da mora ainda é uma ferramenta importante na ação de despejo. No entanto, o STJ deixou claro que o locatário precisa agir com precisão, rapidez e coerência.
Ponto central: quem pretende purgar a mora deve pagar o débito integral no prazo legal.
Além disso, não pode transformar esse momento processual em disputa sobre cálculos que considera indevidos.
Por isso, a estratégia adotada no início da ação pode definir a manutenção ou a perda da locação.
O que é purgação da mora
A purgação da mora permite ao locatário evitar a rescisão do contrato em ação de despejo por falta de pagamento. Para isso, ele deve quitar o débito nos termos exigidos pela Lei do Inquilinato.
Em regra, o pagamento precisa incluir aluguel, encargos, juros, multa, custas e honorários. Assim, o depósito incompleto cria risco real de despejo.
Na prática, a purgação da mora exige
- pagamento integral do débito;
- observância rigorosa do prazo legal;
- conduta compatível com a intenção de manter a locação;
- atenção técnica ao cálculo apresentado no processo.
Purgação da mora e contestação do débito
O entendimento consolidado é direto. Se o locatário escolhe purgar a mora, ele deve adotar uma postura compatível com esse objetivo.
Portanto, quando a parte deposita valor insuficiente e, ao mesmo tempo, impugna os cálculos do locador, surge uma incompatibilidade processual relevante. Nesse cenário, o Judiciário pode concluir que não houve purgação válida.
O que o STJ decidiu sobre purgação da mora
O STJ reafirmou que a purgação da mora não admite uso contraditório. Em outras palavras, o locatário não pode agir como quem quer preservar o contrato e, ao mesmo tempo, insistir em contestação incompatível com o pagamento integral.
Além disso, o Tribunal destacou que a oportunidade de complementar depósito não autoriza tentativas sucessivas, nem permite adiar indefinidamente a regularização da dívida.
Alerta estratégico
Em ação de despejo, a escolha entre pagar integralmente ou discutir o débito precisa ser técnica desde o início.
Por isso, decisões improvisadas costumam aumentar o passivo, acelerar a rescisão e reduzir a margem de defesa.
Impactos da purgação da mora no Espírito Santo
No Espírito Santo, essa orientação tem efeito prático imediato em locações residenciais e comerciais. Isso é ainda mais sensível em cidades com forte dinâmica imobiliária, como Vila Velha, Vitória, Serra e Cariacica.
Em locações empresariais, o erro no cálculo ou na estratégia pode comprometer o ponto comercial. Por consequência, o prejuízo deixa de ser apenas processual e passa a afetar faturamento, clientela e continuidade da atividade.
Vitória
Mercado urbano aquecido e maior incidência de conflitos locatícios com reflexos patrimoniais relevantes.
Vila Velha
Locações comerciais e residenciais exigem resposta rápida para evitar perda do imóvel e agravamento da dívida.
Serra e Cariacica
A análise preventiva do contrato e dos encargos reduz litígios e melhora a tomada de decisão.
Como agir diante da purgação da mora
Se o locador pretende retomar o imóvel, precisa apresentar cálculos consistentes, cobrar corretamente os encargos e estruturar a ação com segurança documental. Em paralelo, deve evitar falhas que possam atrasar a retomada.
Se o locatário deseja manter a locação, precisa avaliar com precisão se vale purgar a mora ou discutir o débito por outra via. Dessa forma, reduz riscos e evita uma postura processual contraditória.
Checklist objetivo
- Analise o contrato de locação e os aditivos.
- Confirme o valor integral do débito.
- Verifique o prazo processual aplicável.
- Defina uma estratégia coerente desde a primeira manifestação.
- Evite depósitos parciais sem avaliação técnica.
- Documente toda comunicação de forma compatível com a LGPD.
Atuação preventiva em locação no Espírito Santo
A prevenção continua sendo a melhor escolha. Contratos bem redigidos, planilhas de encargos organizadas e comunicação formal reduzem conflitos e fortalecem a posição jurídica das partes.
Além disso, a adequação à LGPD é indispensável no tratamento de dados de locadores, locatários, fiadores e representantes. Assim, a gestão do contrato precisa ser juridicamente eficiente e informacionalmente segura.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
Advogado – OAB/ES 33.819
Mestre em Direito Processual pela UFES
Queiroz Santos Faria Sociedade de Advogados
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