Liminar de despejo: quando a caução pode ser dispensada
A liminar de despejo por falta de pagamento pode ser concedida antes da audiência da parte locatária.
Em primeiro lugar, a medida exige análise cuidadosa dos requisitos legais e das provas apresentadas no processo.
Além disso, a regra prevê caução equivalente a três meses de aluguel.
Contudo, a legislação processual admite dispensa dessa garantia quando a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
Resumo prático: a liminar de despejo depende do fundamento legal, da ausência de garantia locatícia, da inadimplência comprovada e dos requisitos da tutela de urgência.
O que é a liminar de despejo
A liminar de despejo é uma decisão provisória que determina a desocupação do imóvel durante o processo.
Na prática, ela busca evitar que a ocupação continue enquanto a ação de despejo tramita.
Por outro lado, a decisão não é automática.
Assim, o locador deve demonstrar os pressupostos previstos na Lei do Inquilinato e no Código de Processo Civil.
A Lei nº 8.245, de 1991 regula as locações urbanas e os procedimentos relacionados.
Especificamente, o artigo 59 prevê hipóteses de desocupação liminar em ações de despejo.
Liminar de despejo por inadimplência
Em primeiro lugar, a falta de pagamento de aluguel pode justificar pedido de liminar de despejo.
Todavia, a hipótese legal exige que o contrato esteja sem garantia locatícia válida.
A Lei do Inquilinato admite quatro modalidades de garantia:
- caução;
- fiança;
- seguro de fiança locatícia;
- cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Além disso, a lei proíbe a exigência simultânea de mais de uma garantia no mesmo contrato.
Nesse contexto, a inexistência de garantia precisa ser demonstrada pelos documentos contratuais e demais elementos do caso.
Atenção aos prazos: quando concedida, a liminar baseada no artigo 59 costuma estabelecer prazo de 15 dias para desocupação voluntária.
Requisitos para a liminar de despejo
Além das condições específicas da Lei do Inquilinato, o pedido deve atender aos requisitos da tutela de urgência.
O artigo 300 do Código de Processo Civil exige probabilidade do direito e perigo de dano.
Portanto, a petição deve apresentar documentos claros, coerentes e suficientes.
- Contrato de locação e eventuais aditivos.
- Demonstrativo atualizado dos valores vencidos.
- Comprovantes relacionados aos encargos da locação.
- Elementos que indiquem a ausência ou extinção da garantia contratual.
- Provas do risco decorrente da demora processual.
| Elemento | Ponto de verificação | Documento útil |
|---|---|---|
| Inadimplência | Aluguéis ou encargos vencidos | Planilha, boletos e recibos |
| Garantia locatícia | Inexistência, extinção ou insuficiência jurídica relevante | Contrato e aditivos |
| Tutela de urgência | Probabilidade do direito e perigo de dano | Conjunto documental do processo |
| Caução judicial | Prestação ou pedido fundamentado de dispensa | Comprovantes financeiros pertinentes |
Caução judicial e possível dispensa
A regra do artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, exige caução equivalente a três meses de aluguel.
Contudo, o artigo 300, parágrafo primeiro, do Código de Processo Civil permite dispensar a caução diante de hipossuficiência econômica comprovada.
Assim, a dispensa não decorre apenas da inadimplência da parte locatária.
Ela depende de fundamentação adequada e de elementos que revelem a impossibilidade econômica concreta de prestar a garantia.
Cautela: a gratuidade da justiça pode ser relevante, mas cada pedido exige avaliação do contrato, das provas e das circunstâncias processuais.
No julgamento do Agravo de Instrumento nº 1.0000.24.163758-6/001, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais admitiu a dispensa.
Naquele caso, o tribunal considerou a hipossuficiência econômica do locador e a concessão anterior da gratuidade da justiça.
Além disso, o acórdão tratou como desprovida de garantia a locação cuja dívida superava significativamente a caução originalmente prestada.
Efeitos práticos para locadores e empresas
Na prática, proprietários, locatários e gestores devem manter documentação organizada desde o início da locação.
Além disso, notificações, demonstrativos e contratos precisam refletir corretamente a relação locatícia.
Por outro lado, a análise não deve ignorar o direito de defesa da parte locatária.
O artigo 59, parágrafo terceiro, da Lei do Inquilinato prevê mecanismo legal para evitar a rescisão em determinadas situações.
Portanto, decisões sobre despejo exigem estratégia processual responsável e leitura integral dos documentos aplicáveis.
Em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e demais cidades da Grande Vitória, conflitos locatícios também demandam atenção às particularidades contratuais.
Nesse contexto, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo pode apreciar demandas conforme as provas e os fatos de cada processo.
Conclusão sobre a liminar de despejo
Em síntese, a liminar de despejo por inadimplência não decorre exclusivamente do atraso no pagamento.
Ela pressupõe atendimento às exigências legais, prova suficiente e avaliação judicial do caso concreto.
Além disso, a dispensa da caução pode ser juridicamente possível quando houver hipossuficiência econômica efetivamente demonstrada.
Assim, a prevenção de litígios começa com contratos claros, garantias adequadas e gestão documental consistente.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.