Consignação de chaves: como encerrar a locação quando há recusa
A consignação de chaves pode ser necessária quando o locador recusa a devolução do imóvel, mesmo após a comunicação do locatário.
Nesse contexto, o procedimento busca formalizar a entrega e evitar que a relação locatícia permaneça indefinidamente aberta por uma recusa injustificada.
Resumo prático: a entrega das chaves não elimina automaticamente discussões sobre aluguéis, danos ou encargos anteriores. Contudo, essas controvérsias exigem tratamento processual adequado.
O que é consignação de chaves
Em primeiro lugar, a consignação de chaves é uma medida utilizada para documentar a devolução do imóvel quando o recebimento é recusado.
Assim, o locatário pode buscar a tutela judicial para depositar as chaves e demonstrar que colocou o imóvel à disposição do locador.
A Lei do Inquilinato prevê que o locatário pode denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso escrito ao locador.
Além disso, a lei exige antecedência mínima de trinta dias para essa denúncia, salvo disposição contratual ou circunstância juridicamente relevante.
Alerta sobre prazos: a comunicação deve ser comprovável. Portanto, notificação escrita, protocolo, aviso de recebimento ou meio eletrônico idôneo podem ser relevantes conforme o caso.
Quando a consignação de chaves pode ser adequada
Na prática, a consignação de chaves costuma ser considerada quando a devolução direta não se concretiza por resistência do locador.
- O locador recusa receber as chaves sem justificativa juridicamente suficiente.
- O locador condiciona o recebimento a exigências que dependem de apuração posterior.
- Há divergência sobre reparos, encargos, vistoria ou valores pendentes.
- O locatário precisa registrar formalmente a desocupação e a disponibilidade do imóvel.
Contudo, a medida não substitui a análise do contrato, da vistoria, das notificações e das provas de efetiva desocupação.
Consignação de chaves e débitos locatícios
Por outro lado, a existência de supostos débitos não autoriza, por si só, a perpetuação da posse ou da relação locatícia.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece que a entrega das chaves pode ocorrer judicialmente diante de exigências indevidas para recebimento do imóvel.
Além disso, o Tribunal destaca que eventual prejuízo pode ser discutido em demanda própria, com contraditório e produção probatória adequada.
Esse entendimento aparece no julgamento do Superior Tribunal de Justiça sobre entrega judicial de chaves.
| Situação | Ponto jurídico relevante | Cuidado necessário |
|---|---|---|
| Devolução aceita pelo locador | A entrega deve ser formalizada com documento adequado | Registrar data, chaves, vistoria e eventuais ressalvas |
| Recusa injustificada | A consignação de chaves pode ser avaliada | Guardar provas da tentativa de entrega e da desocupação |
| Discussão sobre danos ou aluguéis | A cobrança pode exigir pedido próprio e prova específica | Evitar confundir devolução das chaves com quitação integral |
| Contrato por prazo indeterminado | A denúncia exige comunicação prévia ao locador | Verificar a antecedência legal e as cláusulas contratuais |
Atenção: entregar as chaves não significa, automaticamente, quitação de alugueis, encargos, multas contratuais ou reparos. Cada obrigação depende das provas e do contrato aplicável.
O que decidiu o Tribunal de Justiça do Espírito Santo
Em julgamento envolvendo consignação de chaves, o Tribunal de Justiça do Espírito Santo reconheceu a possibilidade de encerramento da locação após comunicação de desocupação.
Contudo, o Tribunal afastou a condenação, naquela ação, ao pagamento de aluguéis e encargos locatícios controvertidos.
Assim, a decisão indicou que a cobrança desses valores deveria ocorrer em ação própria, com respeito ao contraditório e aos limites do pedido processual.
O entendimento foi firmado na Apelação e Remessa Necessária nº 0001049-14.2015.8.08.0047, julgada pela Segunda Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Espírito Santo.
Portanto, a decisão reforça a necessidade de separar a entrega das chaves da discussão sobre obrigações financeiras contestadas.
Como agir antes da entrega
Em síntese, uma organização prévia reduz riscos e facilita a demonstração dos fatos em eventual discussão judicial.
- Revise o contrato, seus aditivos e as cláusulas sobre aviso, vistoria e encargos.
- Providencie comunicação escrita sobre a intenção de devolver o imóvel.
- Documente a desocupação, o estado do imóvel e a tentativa de entrega das chaves.
- Conserve comprovantes de pagamentos, contas de consumo e comunicações realizadas.
- Avalie juridicamente a necessidade de consignação de chaves diante de recusa ou impasse concreto.
Além disso, empresários e gestores devem observar se a locação envolve garantias, benfeitorias, responsabilidade por consumo ou obrigações específicas do imóvel.
Na Grande Vitória, esses cuidados podem evitar conflitos prolongados e preservar documentos essenciais para uma solução tecnicamente adequada.
Orientação prática: a consignação de chaves deve ser examinada conforme o contrato e as provas disponíveis. Portanto, soluções padronizadas podem aumentar riscos desnecessários.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
