Denúncia vazia na locação residencial: como contar o prazo de cinco anos
A denúncia vazia permite a retomada imotivada do imóvel em hipóteses previstas pela Lei do Inquilinato.
Nesse contexto, contratos residenciais inferiores a trinta meses exigem análise cuidadosa da vigência ininterrupta da locação.
Resumo prático: na hipótese do artigo 47, inciso V, o prazo de cinco anos é contado desde o início do vínculo locatício. Portanto, a prorrogação por prazo indeterminado não reinicia essa contagem.
O que é denúncia vazia
Em primeiro lugar, denúncia vazia é a manifestação do locador para encerrar a locação sem precisar apresentar justificativa específica.
Contudo, essa faculdade depende da modalidade de locação, do prazo contratado e das regras aplicáveis ao imóvel residencial ou não residencial.
Além disso, contratos residenciais escritos com prazo igual ou superior a trinta meses seguem disciplina distinta daquela prevista para prazos menores.
A legislação aplicável é a Lei nº 8.245 de 1991, conhecida como Lei do Inquilinato.
- Tipo de imóvel e finalidade da locação.
- Prazo previsto no contrato escrito.
- Ocorrência de prorrogação da relação locatícia.
- Tempo total de vigência ininterrupta da locação.
- Necessidade de notificação prévia para desocupação.
Alerta: a retomada do imóvel não deve ser baseada apenas no fim do prazo escrito. Portanto, o contrato e o tempo efetivo de ocupação precisam ser examinados conjuntamente.
Denúncia vazia em contratos curtos
Na locação residencial verbal ou escrita por prazo inferior a trinta meses, o contrato pode ser prorrogado por prazo indeterminado.
Nessa situação, a retomada imotivada não é imediata após o término do prazo inicialmente ajustado.
Contudo, o artigo 47, inciso V, permite a retomada se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Assim, o requisito legal envolve o vínculo locatício contínuo, e não apenas o período posterior à prorrogação automática.
| Situação contratual | Regra geral | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Contrato residencial igual ou superior a trinta meses | A denúncia imotivada possui disciplina própria | Verificar o prazo previsto em um único contrato |
| Contrato residencial inferior a trinta meses | A retomada segue as hipóteses do artigo 47 | Examinar a vigência ininterrupta superior a cinco anos |
| Locação prorrogada por prazo indeterminado | A prorrogação prolonga o vínculo já existente | A contagem não recomeça com a prorrogação |
| Ação de despejo por denúncia vazia | Exige adequação da medida ao regime legal | Verificar a notificação e os documentos disponíveis |
Como contar os cinco anos
Em primeiro lugar, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a contagem começa com a formação do vínculo contratual.
Portanto, o prazo considera a soma do período determinado inicial e do período posterior por prazo indeterminado.
A Quarta Turma destacou que a prorrogação não cria uma nova locação, mas prolonga a avença originária.
Esse entendimento foi adotado no Recurso Especial nº 1.511.978, julgado em março de 2021.
A decisão está explicada em notícia oficial do Superior Tribunal de Justiça sobre o prazo da denúncia vazia.
- Identifique a data de início da posse locatícia e do vínculo contratual.
- Verifique o prazo inicialmente previsto no contrato.
- Confirme se houve continuidade da ocupação após o término contratual.
- Some a vigência inicial e o período de prorrogação sem interrupções.
- Avalie se o total ultrapassa cinco anos na hipótese do artigo 47, inciso V.
- Examine a necessidade de notificação prévia e seus comprovantes.
Atenção: a regra dos cinco anos não deve ser confundida com o prazo de trinta meses. Portanto, cada regime locatício exige interpretação própria.
Notificação antes do despejo
Além do requisito temporal, a comunicação ao locatário pode ser indispensável antes da ação de despejo por denúncia imotivada.
Em regra, a notificação informa a intenção de encerramento da locação e concede prazo para a desocupação voluntária.
O Superior Tribunal de Justiça reconhece a relevância da notificação prévia para a validade da ação de despejo imotivada.
Contudo, existem hipóteses específicas que exigem análise do contrato, do prazo e da forma de encerramento escolhida.
Orientação prática: formalize a notificação por meio que permita provar o recebimento. Assim, a comunicação poderá ser avaliada com maior segurança em eventual controvérsia.
Cuidados em contratos de aluguel
Na prática, locadores e locatários devem guardar contrato, aditivos, comprovantes de pagamento, vistoria e comunicações relevantes.
Além disso, a entrega das chaves, a continuidade da posse e a existência de renovação exigem registro documental adequado.
Em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e demais cidades do Espírito Santo, a prevenção reduz divergências sobre prazos e desocupação.
Em síntese, a denúncia vazia deve ser analisada conforme o modelo contratual e a cronologia completa da relação locatícia.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
