Cobrança de condomínio: documentos necessários para execução
A execução de cotas condominiais permite cobrar contribuições documentadas, previstas na convenção ou aprovadas em assembleia geral.
Em primeiro lugar, síndicos, administradoras e condôminos devem compreender quais documentos sustentam uma cobrança judicial regular.
Além disso, a documentação organizada reduz discussões sobre origem, valor e exigibilidade das cotas condominiais.
Resumo prático: cotas ordinárias ou extraordinárias podem fundamentar execução quando houver previsão convencional ou aprovação assemblear comprovada documentalmente.
O que é execução de cotas condominiais
A execução busca satisfazer obrigação representada por título executivo, sem a etapa inicial de reconhecimento judicial do crédito.
Portanto, a cobrança exige obrigação certa, líquida e exigível, conforme o Código de Processo Civil.
Além disso, o artigo 784, inciso X, trata das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício documentalmente comprovadas.
Consulte o Código de Processo Civil no Portal da Legislação.
Alerta: boletos isolados podem não demonstrar, por si mesmos, a origem, a aprovação e a composição integral do crédito cobrado.
Documentos para execução de cotas condominiais
Na prática, a execução de cotas condominiais exige documentos idôneos que expliquem a obrigação e demonstrem a inadimplência.
O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a convenção e a ata assemblear como documentos aptos à comprovação do crédito.
Além disso, devem acompanhar a cobrança documentos demonstrativos das parcelas inadimplidas e de sua composição.
| Documento | Finalidade na cobrança |
|---|---|
| Convenção de condomínio | Pode demonstrar regras, critérios ou valor das contribuições |
| Ata de assembleia geral | Pode comprovar aprovação de cotas ordinárias ou extraordinárias |
| Planilha detalhada do débito | Permite identificar parcelas, vencimentos e critérios de atualização |
| Demonstrativos de inadimplência | Evidenciam a ausência de pagamento das contribuições cobradas |
Decisão do Superior Tribunal de Justiça
Em 23 de maio de 2023, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial nº 2.048.856, originário de Santa Catarina.
No julgamento, a turma negou provimento ao recurso especial e examinou os documentos necessários à execução de crédito condominial.
Segundo o acórdão, a convenção condominial e ou a ata assemblear podem comprovar a definição das cotas cobradas.
Além disso, o tribunal considerou desnecessária a apresentação de orçamento anual aprovado em assembleia geral ordinária.
O acórdão também afastou a exigência de registro da convenção no Registro de Imóveis para a relação entre condomínio e condômino.
Leia o inteiro teor do Recurso Especial nº 2.048.856 no Superior Tribunal de Justiça.
Atenção: a dispensa de formalidades não elimina a necessidade de demonstrar documentalmente a origem, o valor e a exigibilidade do débito.
Convenção sem registro e relação condominial
O Código Civil estabelece que a convenção de condomínio deve ser subscrita pelos titulares de direitos que representem dois terços das frações ideais.
Além disso, o registro torna a convenção oponível perante terceiros.
Contudo, o Superior Tribunal de Justiça afirmou que essa exigência não se aplica da mesma forma à relação entre condomínio e condômino.
Assim, a falta de registro não impede automaticamente a eficácia da convenção entre os próprios condôminos.
O Código Civil pode ser consultado no Portal da Legislação.
Como organizar a cobrança condominial
Em primeiro lugar, o condomínio deve manter arquivos organizados e acessíveis sobre suas deliberações e contribuições.
- Localize a convenção de condomínio e eventuais alterações aprovadas
- Reúna atas que definam contribuições ordinárias ou extraordinárias
- Elabore demonstrativo claro das parcelas vencidas e não pagas
- Verifique os critérios previstos para juros, multa e atualização
- Preserve boletos, comunicados e comprovantes relacionados à cobrança
Além disso, a identificação da unidade e do responsável deve coincidir com os documentos condominiais disponíveis.
Cuidados do condômino executado
Por outro lado, o condômino citado deve examinar a cobrança com atenção aos prazos processuais aplicáveis.
Nesse contexto, a análise pode envolver a origem das cotas, os vencimentos, os pagamentos realizados e os encargos aplicados.
- Conferir se as parcelas indicadas correspondem à unidade condominial
- Comparar os valores cobrados com a convenção e as atas disponíveis
- Separar comprovantes de pagamento eventualmente realizados
- Verificar critérios contratuais e legais para multa, juros e correção
- Observar o prazo indicado na citação judicial recebida
Em síntese, a execução de cotas condominiais exige documentação suficiente, mas não comporta exigências formais sem previsão legal.
Essa orientação interessa a condomínios e condôminos em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e demais cidades do Espírito Santo.
Este conteúdo possui finalidade informativa e não substitui a análise individualizada de documentos, prazos e medidas processuais.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
