Airbnb em condomínio: TJMG confirma vedação quando a convenção proíbe uso não residencial
Atualizado em: 10 de novembro de 2025
Airbnb em condomínio voltou ao centro do debate: a 10ª Câmara Cível do TJMG negou provimento a agravo de instrumento e manteve liminar que suspendeu locações por temporada em condomínio residencial, porque a Cláusula Quinta da convenção já proibia usos não residenciais, mesmo que transitórios, e a assembleia apenas reafirmou a norma existente. Além disso, o acórdão aplicou a orientação do STJ no REsp 1.819.075/RS, que classifica a hospedagem atípica como uso não residencial.
Airbnb em condomínio: o que decidiu o TJMG
O Tribunal reconheceu que a assembleia de 16/04/2023 não alterou a convenção; ela apenas reforçou a vedação já prevista, razão pela qual o quórum qualificado do art. 1.351 do CC tornou-se irrelevante na hipótese. Em consequência, a tutela que suspendeu as locações por temporada foi mantida.
- Processo: AI n.º 1.0000.25.088943-3/001 (TJMG).
- Julgamento: 07/10/2025; Publicação: 13/10/2025.
- Tese central: hospedagem atípica desvirtua a destinação residencial quando a convenção proíbe uso não residencial.
Frase-guia do STJ: hospedagem atípica não é locação por temporada
Segundo o REsp 1.819.075/RS, a hospedagem atípica envolve alta rotatividade de pessoas sem vínculo entre si, contratos fracionados e prazos variados; por isso, ela não se confunde com a locação por temporada do art. 48 da Lei do Inquilinato. Desse modo, quando a convenção determina uso exclusivamente residencial, a prática pode ser vedada.
⚖️ Em resumo: se a convenção proíbe usos não residenciais, o condomínio pode impedir a hospedagem atípica intermediada por plataformas.
Airbnb em condomínio: como verificar se a vedação é válida
Para avaliar a regularidade da proibição, observe a convenção e verifique se há cláusula que veda o uso não residencial, ainda que precário ou transitório. Em seguida, confira se a assembleia apenas reafirmou a norma, sem alterar a convenção. Nessa hipótese, o quórum qualificado deixa de ser exigido.
Checklist prático (legal design)
| Item | O que procurar | Por quê |
|---|---|---|
| Convenção | Cláusula que veda uso não residencial, mesmo transitório | Sustenta a vedação sem necessidade de alterar o texto |
| Ata da assembleia | Reafirmação da proibição (não alteração) | Afasta discussão de quórum qualificado |
| Fatos da locação | Alta rotatividade, múltiplos contratos, pessoas sem vínculo | Enquadra como hospedagem atípica (uso não residencial) |
Roteiro de ação para síndicos e condôminos
- Revise a convenção; identifique a cláusula de destinação exclusivamente residencial.
- Registre em ata a reafirmação da proibição, se necessário.
- Comunique os proprietários com prazo de adaptação razoável, conforme boas práticas de governança condominial.
- Monitore o cumprimento e aplique penalidades previstas, sempre com contraditório e ampla defesa.
Nota prática: o respeito ao sossego, à segurança e à saúde dos condôminos orienta a interpretação judicial do tema.
Base legal essencial
A locação por temporada exige contrato formal para residência temporária (Lei 8.245/1991, art. 48). Por outro lado, a hospedagem atípica do Airbnb em condomínio envolve rotatividade e fracionamento, o que a afasta da locação por temporada e a aproxima de uso não residencial.
Airbnb em condomínio: efeitos práticos do acórdão
A decisão confere previsibilidade à gestão condominial e assegura a força normativa da convenção regularmente registrada, inclusive quanto à destinação residencial exclusiva. Logo, condomínios com cláusula expressa podem coibir a hospedagem atípica sem necessidade de alteração convencional.
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