Fraude à execução: como o TJSP reforçou a proteção ao comprador de boa-fé
A decisão recente do TJSP tratou diretamente da fraude à execução e, sobretudo, reforçou a proteção ao comprador de boa-fé. Além disso, o Tribunal destacou que a fraude não é automática.
1. Quando a fraude à execução se configura
Para garantir previsibilidade, os tribunais usam critérios objetivos. Portanto, a fraude à execução depende de elementos claros e verificáveis.
Além disso, tais critérios criam segurança para compradores e credores. Assim, ambos compreendem quando a alienação pode ser afetada.
| Requisito | Descrição |
|---|---|
| Averbação prévia | A demanda aparece na matrícula antes da alienação. |
| Má-fé evidente | O comprador sabe do processo e, ainda assim, adquire o bem. |
| Ineficácia potencial | O negócio pode ser ineficaz se os requisitos forem atendidos. |
2. Boa-fé do comprador como regra dominante
A boa-fé do comprador orienta a solução do conflito. Além disso, ela impede decisões baseadas em presunções automáticas. Portanto, a proteção ao adquirente se torna mais sólida.
Esse entendimento segue a Súmula 375 e, igualmente, o Tema 243 do STJ. Assim, o sistema jurídico permanece coerente.
3. Aplicação da regra no caso concreto
O TJSP analisou a matrícula e, logo, verificou a ausência de averbação. Além disso, o Tribunal não encontrou qualquer indício de má-fé. Portanto, afastou a fraude à execução.
- O comprador consultou a matrícula previamente.
- O vendedor não mencionou risco de execução.
- A negociação ocorreu antes de qualquer sinal visível do litígio.
4. Efeitos práticos da decisão
A decisão fortalece a estabilidade das transações imobiliárias. Além disso, ela orienta condutas preventivas para evitar conflitos futuros.
| Compradores | Credores |
|---|---|
| Recebem proteção reforçada pela boa-fé. | Devem averbar para garantir eficácia futura. |
| Podem confiar nos registros imobiliários. | Obtêm maior publicidade e segurança. |
5. Como reduzir riscos em futuras compras
Os compradores prudentes adotam boas práticas constantes. Além disso, tais práticas criam evidências claras de boa-fé.
- Consultar regularmente a matrícula do imóvel.
- Solicitar certidões pessoais do vendedor.
- Guardar comprovantes das pesquisas realizadas.
- Verificar ações e execuções em andamento.
6. Conteúdos internos que ampliam o entendimento
Conclusão
A decisão reforça a exigência de publicidade e, ainda, a necessidade de prova de má-fé. Além disso, ela protege a boa-fé e garante equilíbrio ao mercado imobiliário.
Assinado por
Paulo Vitor Faria da Encarnação
Advogado – OAB/ES 33.819
Mestre em Direito Processual pela UFES
Santos Faria Sociedade de Advogados – Vila Velha/ES
[email protected] – (27) 99615-4344
