Penhora de imóvel fiduciário por dívida condominial ganhou reforço importante no TJRJ. Por isso, condomínios podem cobrar com mais efetividade, mesmo diante da alienação fiduciária.
A dívida condominial tem natureza propter rem. Assim, o imóvel pode responder pelo débito. Contudo, você deve citar o credor fiduciário antes da penhora.
Penhora de imóvel fiduciário: o que mudou na prática
Antes, muitos juízos limitavam a execução aos direitos aquisitivos do devedor. Agora, o entendimento recente permite alcançar o próprio imóvel.
Além disso, a jurisprudência reconhece o peso do interesse coletivo do condomínio. Desse modo, o inadimplemento não pode comprometer a gestão condominial.
Penhora de imóvel fiduciário: por que a dívida é propter rem
A dívida condominial acompanha a unidade e não a pessoa. Por consequência, quem se vincula ao imóvel suporta os encargos.
Assim, a alienação fiduciária não afasta a obrigação condominial. Ainda assim, você precisa respeitar o contraditório do credor fiduciário.
O credor fiduciário detém propriedade resolúvel. Portanto, ele também se submete às despesas do condomínio.
Penhora de imóvel fiduciário: requisito essencial é a citação
Primeiramente, você promove a citação do devedor fiduciante. Em seguida, você cita o credor fiduciário para integrar a execução.
Além disso, você permite que o credor quite o débito, se desejar. Assim, ele evita a constrição e assume o crédito por sub-rogação.
Penhora de imóvel fiduciário: o condomínio não entrega dados do financiamento
O TJRJ afastou exigência de planilha com valores pagos ao banco. Portanto, o condomínio não deve produzir prova que não pode obter.
Além disso, o credor fiduciário possui os dados do contrato. Assim, o juiz pode direcionar a requisição a quem detém a informação.
Você formula pedidos mais enxutos e mais defensáveis. Além disso, você reduz idas e vindas processuais.
Penhora de imóvel fiduciário e o alerta da Justiça Federal
Quando a Caixa Econômica Federal figura como credora fiduciária, você redobra cautela. Assim, a citação pode levantar debate sobre competência federal.
Contudo, o juiz avalia interesse jurídico no caso concreto. Logo, você deve preparar a estratégia para eventual declínio de competência.
Se a Caixa ingressar e demonstrar interesse, o processo pode migrar para a Justiça Federal.
Checklist de peticionamento para penhora de imóvel fiduciário
Primeiramente, você organiza a documentação mínima do condomínio. Em seguida, você estrutura uma narrativa objetiva e verificável.
- Assim, junte a convenção e a ata que aprova a cobrança, se houver.
- Além disso, junte demonstrativo do débito e boletos vencidos.
- Depois, anexe matrícula atualizada com indicação da alienação fiduciária.
- Por fim, peça a citação do credor fiduciário e a penhora do imóvel.
Leituras úteis e próximos passos
Você pode consultar a legislação aplicável em fontes oficiais. Além disso, você pode aprofundar a estratégia com apoio jurídico.
- Lei nº 9.514/1997 – Alienação fiduciária
- Código Civil – art. 1.345
- Constituição Federal – art. 109, I
Além disso, você pode ler conteúdos do escritório em Direito Imobiliário e, também, em Inadimplência Condominial.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
Advogado – OAB/ES 33.819
