O TJMG reconheceu o atraso de loteamento e manteve a condenação da construtora. Além disso, o tribunal aplicou multa contratual invertida e fixou dano moral.
Resumo em 3 pontos
- Em regra, a construtora responde pelo atraso de loteamento.
- Além disso, o juiz pode inverter a cláusula penal em favor do comprador.
- Por fim, o atraso pode gerar dano moral quando ultrapassa mero aborrecimento.
Atraso de loteamento: o que o TJMG decidiu
O contrato fixou prazo de entrega com tolerância. Contudo, a obra não teve recebimento integral no tempo devido.
Além disso, o município emitiu recebimento parcial, com condição de aceite pela concessionária. Assim, o tribunal reconheceu mora da vendedora.
Por que isso importa
Portanto, o comprador pode suspender pagamentos e exigir reparação quando a entrega não ocorre como prometido.
Atraso de loteamento e pandemia: por que o TJMG rejeitou a justificativa
A construtora alegou pandemia como causa do atraso. Entretanto, o prazo contratual já havia vencido antes da COVID-19.
Desse modo, o tribunal afastou caso fortuito e força maior. Além disso, ele exigiu gestão de riscos na fixação do cronograma.
Regra prática
- Primeiro, avalie o prazo real de execução e aprovações.
- Em seguida, documente etapas e entraves com datas.
- Por fim, evite justificar atraso antigo com evento posterior.
Atraso de loteamento e Tema 971: inversão da cláusula penal
O contrato previa multa apenas contra o comprador. Contudo, o TJMG aplicou o equilíbrio contratual em relação de consumo.
Assim, o tribunal inverteu a cláusula penal em favor do consumidor. Além disso, ele seguiu a tese do STJ no Tema 971.
Como funciona a inversão
- O contrato pune o comprador por atraso no pagamento.
- Então, o juiz aplica a mesma lógica quando a construtora atrasa.
- Logo, ele converte a obrigação em dinheiro com critério proporcional.
Atraso de loteamento: base de cálculo da multa
O TJMG manteve a multa de 2%. No entanto, ele ajustou a base de cálculo para evitar excesso.
Assim, o tribunal determinou incidência sobre o valor efetivamente quitado. Portanto, ele evitou enriquecimento sem causa.
| Ponto | Entendimento | Efeito |
|---|---|---|
| Percentual | Multa de 2% por inadimplemento | Indeniza o atraso de forma objetiva |
| Base | Incide sobre o valor pago | Preserva proporcionalidade |
| Relação | Aplica CDC e equilíbrio contratual | Evita cláusula abusiva |
Atraso de loteamento e dano moral
O TJMG reconheceu dano moral pelo atraso injustificado. Além disso, ele afirmou que a compra do imóvel envolve planejamento e expectativa legítima.
Assim, o tribunal fixou indenização em valor moderado, com função pedagógica. Portanto, ele puniu a conduta e compensou o consumidor.
Alerta
Ainda assim, cada caso depende da prova do atraso e do impacto concreto na vida do comprador.
Atraso de loteamento: checklist do comprador
O que reunir
- Primeiro, junte o contrato e os aditivos de prazo.
- Em seguida, organize comprovantes de pagamento e boletos.
- Além disso, guarde comunicações da construtora e do município.
- Por fim, registre a data real de entrega e de liberação.
O que pedir
- Primeiro, peça multa invertida por equilíbrio contratual.
- Além disso, peça dano moral quando houver atraso relevante.
- Então, solicite ajuste da multa sobre o valor efetivamente pago.
- Por fim, peça tutela para suspender parcelas enquanto persistir a mora.
Links úteis
Paulo Vitor Faria da Encarnação
OAB/ES 33.819
Santos Faria Sociedade de Advogados
