Juros Abusivos em Financiamento Imobiliário: STJ Proíbe Capitalização Mensal no SFI — Direitos do Consumidor no ES

Milhares de capixabas enfrentam juros abusivos em financiamento imobiliário sem saber que o STJ já proibiu a capitalização mensal. Além disso, o endividamento recorde no Brasil — que hoje atinge 80,4 % das famílias — obriga consumidores do Espírito Santo a conhecer seus direitos. Por isso, este artigo explica, de forma prática, como identificar cláusulas abusivas e proteger seu imóvel.

Juros abusivos em financiamento: o que o STJ decidiu

Em primeiro lugar, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o REsp 2.086.650/MG e fixou entendimento claro. De acordo com a decisão, nos contratos do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), não se admite capitalização de juros em periodicidade inferior à anual. Além disso, a relatora, Ministra Nancy Andrighi, destacou três pontos fundamentais.

Três fundamentos da decisão do STJ

Primeiramente, o STJ separou o SFI do Sistema Financeiro Nacional. Em seguida, aplicou a Lei de Usura. Por fim, afirmou que o contrato não supre a ausência de lei.

Juros abusivos no financiamento: como identificar no seu contrato

Então, como o morador de Vila Velha, Vitória ou Serra identifica a cobrança ilegal? Basta seguir estes passos simples.

Alienação fiduciária de imóvel: o risco real para o capixaba

Igualmente importante, o consumidor capixaba precisa entender a alienação fiduciária. Em outras palavras, nessa modalidade, o banco detém a propriedade resolúvel do imóvel até a quitação total. Portanto, se o devedor atrasa as parcelas, o credor consolida a propriedade e leva o bem a leilão.

Nesse sentido, o STJ fixou o Tema 1.288 (REsp 2.126.726/SP) e definiu uma regra clara. Em consequência, desde a Lei 13.465/2017, o devedor que não purga a mora antes da consolidação perde o direito de retomar o contrato. Assim, resta apenas o direito de preferência no leilão.

Cláusulas abusivas mais comuns em contratos bancários

Da mesma forma, outras práticas bancárias violam o Código de Defesa do Consumidor. Segundo o Tema 958 do STJ, tarifas genéricas sem comprovação de serviço efetivo são nulas.

Direitos do consumidor capixaba endividado

Diante disso, o consumidor do Espírito Santo possui vários instrumentos jurídicos. A seguir, listamos os principais direitos que a legislação e a jurisprudência garantem.

• Em primeiro lugar, a revisão contratual permite ao juiz afastar cláusulas abusivas e recalcular o saldo devedor.
• Além disso, a restituição em dobro garante que valores cobrados indevidamente voltem em dobro ao consumidor (EAREsp 676.608/STJ).
• Da mesma forma, a suspensão de leilão por tutela de urgência pode travar a consolidação da propriedade.
• Também é possível o depósito judicial, em que o devedor deposita o valor incontroverso e demonstra boa-fé.
• Por fim, a perícia contábil produz laudo técnico que apura a diferença entre o que foi cobrado e o que era devido.

O que fazer agora: passo a passo para o capixaba

1. Antes de tudo, reúna todos os contratos de financiamento e extratos bancários.
2. Em seguida, verifique se há capitalização mensal de juros no contrato do SFI.
3. Depois disso, compare a taxa contratada com a taxa média do Banco Central.
4. Além disso, identifique tarifas e seguros que o banco impôs sem sua escolha.
5. Então, procure um advogado especialista em direito bancário no ES.
6. Por fim, avalie a possibilidade de ação revisional com pedido de tutela de urgência.

Ação revisional: como funciona na prática

Na prática, por meio da ação revisional, o consumidor pede ao juiz que revise as cláusulas do contrato bancário. Contudo, o STJ exige a demonstração concreta de abusividade. Portanto, não basta alegar genericamente que os juros são altos.

De acordo com a jurisprudência consolidada, o advogado deve apresentar:

• Em primeiro lugar, comparação da taxa contratada com a média do Bacen na data do contrato.
• Além disso, demonstração de capitalização mensal ilegal no SFI.
• Da mesma forma, prova de tarifas sem contraprestação efetiva.
• Por fim, laudo contábil que apure o valor cobrado a mais.

Dessa forma, o juiz pode reduzir a parcela, recalcular o saldo devedor e determinar a restituição em dobro dos valores indevidos.

Devolução em dobro: o novo entendimento do STJ

Ademais, o STJ atualizou as regras sobre devolução em dobro. De fato, no julgamento do EAREsp 676.608, a Corte decidiu que a restituição em dobro independe de prova de má-fé do banco. Em outras palavras, basta que a cobrança viole a boa-fé objetiva. Dessa forma, essa regra vale para cobranças realizadas a partir de março de 2021.

Legislação aplicável: resumo para o consumidor

Conclusão: proteja seu imóvel no Espírito Santo

Em resumo, o consumidor capixaba conta com jurisprudência sólida do STJ. Essa proteção combate juros abusivos em financiamento imobiliário. Sobretudo, a decisão no REsp 2.086.650/MG veda a capitalização mensal no SFI. Além disso, o Tema 1.288 reforça a urgência de agir antes da consolidação da propriedade.

Portanto, se você identificou irregularidades no seu contrato, não espere o banco iniciar o procedimento de leilão. Acima de tudo, procure orientação jurídica especializada e proteja seu patrimônio.