Fraude à execução imobiliária: registro e boa-fé
A fraude à execução imobiliária exige análise cuidadosa da matrícula, do processo e da conduta das partes.
Em primeiro lugar, a compra de imóvel durante uma demanda judicial não torna o negócio automaticamente ineficaz perante o credor.
Resumo prático: a matrícula atualizada é central para reduzir riscos na aquisição imobiliária. Contudo, ela não substitui a análise jurídica das circunstâncias concretas.
O que é fraude à execução
A fraude à execução ocorre quando a alienação ou oneração de bens prejudica a efetividade de processo em curso.
Além disso, o Código de Processo Civil prevê hipóteses específicas para o reconhecimento dessa situação.
Nesses casos, a alienação é ineficaz em relação ao exequente, conforme o artigo 792 do Código de Processo Civil.
Alerta: a assinatura do contrato não encerra os cuidados. A situação registral e processual pode mudar até a formalização definitiva do negócio.
Fraude à execução e matrícula
A averbação da execução ou da constrição judicial na matrícula amplia a publicidade sobre o risco do negócio.
Portanto, compradores, vendedores, credores e financiadores devem examinar a matrícula antes de avançar na operação.
O Superior Tribunal de Justiça, pela Súmula 375, condiciona o reconhecimento à penhora registrada ou à prova da má-fé do adquirente.
| Situação identificada | Efeito jurídico relevante |
|---|---|
| Penhora ou constrição registrada | O registro dá publicidade relevante ao ato judicial. |
| Execução averbada na matrícula | A averbação informa terceiros sobre a pendência processual. |
| Ausência de registro ou averbação | O credor deve demonstrar a má-fé do terceiro adquirente. |
Fraude à execução no STJ
No julgamento do Tema 243, o Superior Tribunal de Justiça atribuiu ao credor o ônus de provar a ciência do adquirente.
Isso ocorre quando não existe registro da penhora na matrícula do imóvel.
Além disso, a Corte reafirmou essa orientação no Informativo Extraordinário 15 de 2024.
Atenção: a ausência de anotação registral não elimina toda discussão. Elementos concretos podem ser avaliados para verificar eventual má-fé.
Cuidados antes da compra
Na prática, uma diligência adequada combina análise documental, registral e processual compatível com o risco do negócio.
- Solicite certidão atualizada da matrícula do imóvel.
- Verifique penhoras, indisponibilidades, hipotecas e averbações existentes.
- Examine a regularidade da representação das partes.
- Formalize adequadamente preço, pagamento e demais obrigações contratuais.
- Avalie documentos complementares conforme as particularidades da operação.
Por outro lado, transações de maior valor ou complexidade exigem análise proporcionalmente mais aprofundada.
- Compra e venda de imóveis rurais;
- Aquisições empresariais na Grande Vitória;
- Operações com pagamento direcionado a terceiros;
- Negócios envolvendo vendedores com litígios conhecidos.
Impactos para credores
Para o credor, a averbação processual e o registro da constrição podem fortalecer a proteção patrimonial buscada na execução.
Assim, providências tempestivas reduzem dificuldades probatórias em futuras discussões sobre fraude à execução.
Empresários de Vitória, Vila Velha, Serra e Cariacica devem estruturar controles patrimoniais e processuais com atenção às operações imobiliárias relevantes.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
