Dispensa de caução no despejo liminar: quando pode ocorrer
A dispensa de caução pode ser admitida, excepcionalmente, em pedidos de despejo liminar. Contudo, a análise depende das provas apresentadas e das circunstâncias concretas do processo.
Em primeiro lugar, a Lei do Inquilinato prevê caução equivalente a três meses de aluguel. Portanto, a regra geral exige depósito judicial para a liminar de desocupação.
Resumo prático: a dispensa de caução no despejo liminar não é automática. Assim, o locador precisa demonstrar os requisitos legais e, quando alegar insuficiência econômica, apresentar documentação adequada.
Dispensa de caução: regra e exceção
A Lei nº 8.245, de 1991 disciplina as locações urbanas e as ações de despejo.
Além disso, o artigo 59, parágrafo primeiro, estabelece hipóteses para desocupação liminar em quinze dias. Nesses casos, a norma prevê caução equivalente a três meses de aluguel.
Por outro lado, decisões judiciais podem reconhecer situações excepcionais. A insuficiência econômica comprovada do locador pode justificar a dispensa de caução.
Alerta: a concessão da liminar possui requisitos próprios. Portanto, a falta de pagamento, a ausência de garantia contratual e a documentação processual devem ser avaliadas com atenção.
Quando a lei admite despejo liminar
Na falta de pagamento, o artigo 59, parágrafo primeiro, inciso IX, merece atenção. Ele trata da locação sem garantia prevista no artigo 37 da mesma lei.
Nesse contexto, as garantias locatícias incluem caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
- Existência de inadimplemento de aluguel ou encargos locatícios.
- Ausência de garantia válida no contrato de locação.
- Atendimento dos pressupostos processuais aplicáveis ao pedido.
- Prestação de caução, salvo hipótese excepcional reconhecida judicialmente.
Portanto, a simples inadimplência não elimina, por si só, a exigência legal de caução. Cada requisito deve ser demonstrado nos autos.
Decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Em julgamento realizado em outubro de 2024, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais afastou a exigência de caução em caso específico.
O colegiado considerou a hipossuficiência econômica comprovada do locador. A decisão analisou extrato previdenciário, declaração de imposto de renda e a gratuidade de justiça concedida.
Além disso, o acórdão registrou que o depósito aproximado de R$ 5.100,00 comprometeria a subsistência do autor. Assim, o recurso foi provido para dispensar a caução.
A conclusão possui caráter contextual. Portanto, ela não substitui a análise individual de outros contratos, documentos e processos.
Atenção: gratuidade de justiça e hipossuficiência econômica podem reforçar o pedido. Contudo, esses elementos não asseguram, isoladamente, a dispensa de caução.
Dispensa de caução e provas necessárias
Na prática, o pedido exige coerência entre a narrativa, os documentos e a medida processual pretendida. Além disso, a documentação deve demonstrar a incapacidade financeira alegada.
- Examine o contrato e identifique a garantia locatícia efetivamente contratada.
- Organize provas da inadimplência e dos encargos exigíveis.
- Reúna documentos financeiros atualizados, quando houver alegação de insuficiência econômica.
- Avalie os requisitos processuais antes de formular o pedido liminar.
- Apresente fundamentação compatível com os fatos comprovados.
| Elemento analisado | Regra geral | Possível análise excepcional |
|---|---|---|
| Caução | Depósito equivalente a três meses de aluguel. | Dispensa pode ser examinada diante de prova robusta de insuficiência econômica. |
| Inadimplemento | Deve ser demonstrado por documentação adequada. | A extensão da dívida integra o contexto, mas não substitui os demais requisitos. |
| Garantia locatícia | A liminar do inciso IX pressupõe contrato sem garantia válida. | A situação contratual deve ser verificada com precisão. |
| Provas financeiras | Não são necessárias quando não se pede dispensa. | Podem ser decisivas para demonstrar risco à subsistência do locador. |
Cuidados em contratos no Espírito Santo
Em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e demais municípios do Espírito Santo, contratos claros reduzem incertezas. Contudo, a redação contratual não elimina a necessidade de prova em eventual litígio.
Além disso, locadores e gestores devem manter registros de pagamentos, notificações e condições de garantia. Esses documentos auxiliam a análise jurídica e processual.
Em síntese, a dispensa de caução representa medida excepcional. Portanto, a estratégia deve considerar a lei, os documentos disponíveis e o entendimento judicial aplicável.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
