Despejo imotivado em locação residencial após cinco anos
Em primeiro lugar, o despejo imotivado pode ser admitido em locações residenciais com prazo inferior a trinta meses.
Contudo, essa possibilidade depende do encerramento do prazo contratado e da vigência ininterrupta superior a cinco anos.
Além disso, cada situação exige análise do contrato, das notificações e da sequência efetiva da ocupação.
Resumo prático: em contratos residenciais inferiores a trinta meses, a retomada sem justificativa pode ocorrer após cinco anos contínuos de locação.
Quando o despejo imotivado pode ser utilizado
A Lei do Inquilinato disciplina as hipóteses de retomada dos imóveis urbanos destinados à residência.
Segundo o artigo 47, a locação escrita ou verbal com prazo inferior a trinta meses é prorrogada por prazo indeterminado após o término.
Nesse contexto, a retomada normalmente depende de uma causa prevista em lei.
Por outro lado, a própria norma permite a retomada quando a vigência ininterrupta ultrapassa cinco anos.
Nessa hipótese, o locador não precisa demonstrar uma necessidade específica para o imóvel.
Acesse o texto oficial da Lei nº 8.245, de 1991, no Portal da Legislação do Planalto.
Alerta sobre prazos: a contagem exige continuidade da relação locatícia. Interrupções reais ou substituições contratuais relevantes podem exigir avaliação documental cuidadosa.
Despejo imotivado e contrato inferior a trinta meses
Na prática, o prazo escrito no último contrato não resolve sozinho a discussão sobre o despejo imotivado.
É necessário verificar se a locação permaneceu contínua, ainda que tenha ocorrido renovação, prorrogação ou sucessão do locador.
Assim, documentos anteriores podem influenciar diretamente a contagem dos cinco anos.
| Situação contratual | Regra geral de retomada | Ponto de atenção |
|---|---|---|
| Contrato residencial igual ou superior a trinta meses | Pode haver denúncia após o termo final, observados os requisitos legais. | É preciso examinar a notificação e a situação da prorrogação. |
| Contrato residencial inferior a trinta meses | A retomada depende das hipóteses legais do artigo 47. | A regra muda quando a vigência ininterrupta supera cinco anos. |
| Locação contínua superior a cinco anos | Pode permitir o despejo imotivado após o prazo ajustado. | A continuidade deve ser demonstrada por documentos consistentes. |
Etapas antes de propor a ação
Portanto, locadores e locatários devem organizar os documentos antes de adotar qualquer medida judicial.
- Reúna todos os contratos e aditivos relacionados ao imóvel.
- Identifique a data efetiva de início da ocupação.
- Verifique se houve interrupção da relação locatícia.
- Examine notificações, comprovantes de recebimento e comunicações escritas.
- Avalie a modalidade de despejo compatível com os fatos documentados.
Além disso, o falecimento do locador não encerra automaticamente a locação.
A Lei do Inquilinato prevê a transmissão da locação aos herdeiros do locador.
Consequentemente, a sucessão pode preservar a continuidade do vínculo contratual, conforme as circunstâncias concretas.
Atenção: não trate a mera expiração do contrato como autorização automática para desocupação. A lei distingue os contratos conforme o prazo e a duração da locação.
O que o Tribunal decidiu
Em precedente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a locação iniciou-se em 2003 e seguiu sem interrupção por mais de cinco anos.
Posteriormente, as partes formalizaram contrato escrito com prazo de dezoito meses.
Contudo, o Tribunal considerou a continuidade da relação locatícia desde o início da ocupação.
Assim, manteve o despejo imotivado após reconhecer a vigência superior a cinco anos.
O julgamento também afastou a conexão entre a ação de despejo e uma ação de consignação em pagamento.
Segundo o acórdão, essas demandas possuíam objetos e causas de pedir distintos.
- A ação de despejo buscava a retomada do imóvel.
- A ação consignatória discutia o pagamento dos aluguéis.
- O Tribunal não identificou risco de decisões contraditórias.
Cuidados para locadores e locatários
Em síntese, o despejo imotivado não decorre apenas da vontade do proprietário.
Ele exige enquadramento legal adequado e prova coerente dos fatos relevantes.
No Espírito Santo, contratos imobiliários exigem atenção especial às datas, às garantias e às comunicações formais entre as partes.
Além disso, a documentação organizada reduz dúvidas e favorece decisões mais seguras.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
