Cessão de aluguéis: quem pode pedir o despejo?

Na cessão de aluguéis, a pergunta decisiva não é apenas quem recebe, mas quais direitos foram transferidos. Este artigo explica essa diferença e apresenta cuidados para quem aluga, administra imóveis ou adquire recebíveis.

Em primeiro lugar, transferir um crédito não equivale a transferir toda a posição contratual. Portanto, a análise proposta separa quatro questões: propriedade, recebimento, responsabilidades contratuais e possibilidade de retomada.

O locador precisa ser proprietário?

Em regra, o locador pode pedir o despejo sem ser proprietário, ressalvadas as exigências legais específicas. Contudo, a Lei do Inquilinato exige prova da propriedade ou título qualificado em determinadas modalidades de retomada.

Além disso, a locação concede uso remunerado, enquanto a transferência da propriedade imobiliária entre vivos depende do registro do título. Assim, examine a matrícula e o contrato como documentos complementares, não intercambiáveis.

Cessão de aluguéis: o que muda?

Em primeiro lugar, o Código Civil permite ceder créditos, respeitadas as restrições legais, contratuais e decorrentes da natureza da obrigação. Nesse contexto, confira quais parcelas, períodos e acessórios o instrumento abrange.

Por outro lado, a cessão da posição contratual envolve um conjunto de direitos e obrigações, não apenas valores a receber. Portanto, não deduza a extensão da transferência somente do nome atribuído ao documento.

Notificação não significa concordância com tudo

Além disso, a ciência do devedor torna a cessão do crédito eficaz perante ele. Contudo, essa ciência não se confunde com a anuência à substituição de um contratante.

Por exemplo, imagine uma empresa que recebe comunicação indicando outro destinatário dos pagamentos. Nesse cenário hipotético, verifique se o documento trata somente de recebíveis ou também da substituição contratual.

Cessão de aluguéis permite despejo?

Isoladamente, a cessão de aluguéis não equivale à transferência da posição contratual. Por isso, defendemos que o pedido de despejo exige demonstrar um título que sustente especificamente a retomada.

Embora o Código Civil inclua os acessórios na cessão, salvo disposição contrária, a extensão do negócio merece exame próprio. Afinal, o Superior Tribunal de Justiça distingue a transferência de créditos da transferência da posição contratual.

Assim, o ponto não é negar toda possibilidade de atuação ao adquirente. A proposta é exigir correspondência entre aquilo que ele recebeu e aquilo que pretende obter judicialmente.

Como agir quando duas pessoas cobram o mesmo aluguel?

Em primeiro lugar, a dúvida sobre quem deve receber pode justificar a consignação em pagamento. Nesse procedimento, o devedor pode requerer o depósito e a citação dos possíveis titulares.

Contudo, o depósito insuficiente não extingue integralmente a obrigação, conforme orientação do Superior Tribunal de Justiça. Além disso, observe a disciplina específica da consignação de aluguéis quando aplicável a Lei do Inquilinato.

Portanto, diante de cobranças concorrentes após uma cessão de aluguéis, sugerimos esta sequência documental. Ela ajuda a organizar a análise, sem antecipar uma solução única:

1. Reúna os documentos: contrato, aditivos, cessão e notificações recebidas.
2. Organize a cronologia: datas das comunicações, vencimentos e pagamentos.
3. Compare as cobranças: identifique parcelas coincidentes e divergências de valores.
4. Preserve os comprovantes: guarde recibos e mensagens pelos canais habituais de gestão.
5. Avalie a medida adequada: submeta a dúvida documentada à análise jurídica antes de alterar pagamentos.

Além disso, o pagamento ao credor original, anterior ao conhecimento da cessão, recebe proteção legal. Por isso, registre quando cada comunicação chegou, além da data em que o documento foi assinado.

Uma decisão sobre pagamentos resolve toda a locação?

Não necessariamente: a coisa julgada observa os limites do que foi decidido e requisitos próprios para alcançar questões prejudiciais. Portanto, leia a decisão integralmente antes de atribuir efeitos sobre outros direitos relacionados ao imóvel.

E quando o imóvel pertence ao poder público?

Nesse contexto, a Lei do Inquilinato exclui locações de imóveis da União, dos Estados, dos Municípios, das autarquias e das fundações públicas. Portanto, verifique o regime aplicável antes de transportar regras comuns de locações privadas.

Além disso, o Código Civil submete os bens públicos a classificação e restrições próprias. Na prática, confira a titularidade, a autorização de uso e seus limites.

Orientação prática para a gestão de contratos

Em síntese, trate a cessão de aluguéis como uma operação cujo alcance precisa ficar documentado. Para gestores de imóveis no Espírito Santo, recomendamos manter contratos, notificações e comprovantes organizados por relação contratual.

Assim, diferencie três decisões: para quem pagar, quem responde pelo contrato e quem pode pedir a devolução. Este conteúdo é informativo e não substitui a análise individual dos documentos e das circunstâncias.

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Paulo Vitor Faria da Encarnação. Advogado OAB/ES 33.819. Mestre em Direito Processual Civil pela UFES. Autor do livro Cognição na execução civil e exceção de pré-executividade.