Em ações de despejo por falta de pagamento, o locador pode solicitar uma liminar de desocupação compulsória do imóvel quando certos requisitos são atendidos. A medida liminar, que visa a desocupação do imóvel em até 15 dias, é possível quando o locatário está inadimplente e o contrato de locação não possui garantias adequadas, como caução, fiança, seguro fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Nesse caso, a exigência de uma caução correspondente a três meses de aluguel é imprescindível para o deferimento da liminar.
Quando a falta de pagamento é comprovada, mas o contrato não prevê garantias suficientes, o locador tem direito a solicitar a desocupação do imóvel. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), a desocupação pode ser decretada se o locatário não regularizar o débito após o vencimento do aluguel e seus acessórios. A caução, prestada pelo locador, deve ser equivalente a três meses de aluguel para viabilizar a concessão da liminar, especialmente em situações onde o contrato não oferece outras formas de garantia.
É importante destacar que a notificação prévia, chamada de notificação premonitória, não é exigida para a ação de despejo por falta de pagamento. Isso significa que o locador pode recorrer diretamente à Justiça sem necessidade de informar ao locatário antes de ingressar com a ação. A medida facilita o processo, permitindo que o locador recupere o imóvel mais rapidamente, minimizando os prejuízos causados pela inadimplência.
Além disso, a jurisprudência tem reiterado que, quando o contrato de locação está desprovido das garantias legais e o débito é significativo, o juiz pode conceder a liminar de despejo independentemente da existência de fiança ou outros tipos de segurança no contrato. Assim, ao cumprir os requisitos legais, o locador consegue a desocupação do imóvel sem maiores obstáculos.
A medida liminar é uma ferramenta importante para assegurar que o locador não continue a arcar com os prejuízos decorrentes da inadimplência, possibilitando a recuperação de seu imóvel e a busca por novos inquilinos.
