Direito Condominial: convenções, regimentos e penalidades

O condomínio é um espaço de convivência coletiva que exige regras claras para garantir a harmonia entre os moradores. Nesse contexto, o Direito Condominial orienta a aplicação de convenções, regimentos internos e penalidades, além de tratar do uso adequado das áreas comuns e da atuação de órgãos internos como o conselho fiscal.

Convenção de condomínio

A convenção é o estatuto que organiza a vida condominial. Ela define direitos, deveres, formas de rateio de despesas e hipóteses de aplicação de sanções. Embora seja aprovada pelos condôminos, deve sempre respeitar a legislação vigente. Portanto, se houver conflito entre a convenção e a lei, prevalece a norma de hierarquia superior. Esse equilíbrio protege todos os envolvidos e evita abusos.

Regimento interno

O regimento interno detalha as regras do cotidiano, disciplinando, por exemplo, horários de silêncio, utilização de garagens e circulação de animais de estimação. Sua função é prática, mas ele não pode contrariar a convenção ou a legislação. Dessa forma, eventuais disposições abusivas podem ser invalidadas judicialmente. Assim, o regimento deve sempre promover a boa convivência e a função social da propriedade.

Uso das áreas comuns

As áreas comuns pertencem a todos os condôminos e devem ser utilizadas de acordo com sua finalidade. O uso irregular, como a apropriação exclusiva de parte dessas áreas, configura abuso de direito. Além disso, o condomínio não pode restringir o acesso de condôminos inadimplentes às áreas comuns, já que a lei prevê meios próprios para a cobrança das contribuições em atraso. Portanto, o uso coletivo deve respeitar tanto os direitos individuais quanto o interesse da coletividade.

Conselho fiscal

O conselho fiscal exerce papel de fiscalização das contas e da gestão condominial. Ele não possui poder deliberativo, mas auxilia a assembleia ao analisar documentos e emitir pareceres. Sua atuação é fundamental para a transparência administrativa, prevenindo irregularidades e fortalecendo a confiança entre os condôminos. Contudo, qualquer ampliação de suas competências deve ser aprovada em assembleia e inserida formalmente na convenção.

Aplicação de penalidades

As penalidades condominiais devem estar previstas na convenção ou no regimento interno, além de respeitarem a proporcionalidade. O condômino acusado de infração tem direito ao contraditório e à ampla defesa. A ausência de procedimento adequado torna a sanção inválida. Além disso, a aplicação de multas ou restrições não pode extrapolar os limites da lei. Assim, as penalidades somente são legítimas quando aplicadas de forma equilibrada, justa e fundamentada.

Conclusão

O Direito Condominial busca conciliar autonomia privada e limites legais. A convenção, o regimento interno, o uso das áreas comuns, a atuação do conselho fiscal e a aplicação de penalidades precisam estar em harmonia com a legislação. Desse modo, garante-se a convivência equilibrada, a proteção dos direitos individuais e a preservação do interesse coletivo.

Por Paulo Vitor Faria da Encarnação – OAB/ES 33.819

Santos Faria Sociedade de Advogados – Vila Velha/ES