Fraude imobiliária e compra de boa-fé: quais são os efeitos?
A fraude imobiliária pode atingir compradores que confiaram na matrícula e nos documentos apresentados durante a negociação.
Contudo, a boa-fé do adquirente não valida automaticamente uma transmissão fundada em negócio juridicamente inexistente ou absolutamente nulo.
Resumo prático: a matrícula imobiliária oferece relevante segurança jurídica, mas sua presunção pode ser afastada por prova de fraude grave na origem.
O que caracteriza fraude imobiliária?
Em primeiro lugar, fraude imobiliária envolve atos destinados a aparentar uma transferência válida de imóvel sem a legítima manifestação de vontade do proprietário.
Além disso, podem existir falsificações de assinaturas, procurações inválidas, documentos inexistentes ou declarações atribuídas a pessoas falecidas.
Nesse contexto, cada situação exige análise documental cuidadosa, especialmente da escritura, da matrícula atualizada e da cadeia de titularidade.
- Escritura sem assinatura válida das partes.
- Venda praticada por pessoa sem poder de disposição.
- Uso de procuração falsa, revogada ou ineficaz.
- Participação atribuída a proprietário já falecido.
- Registro derivado de documento materialmente fraudulento.
Fraude imobiliária e nulidade absoluta
Na prática, a ausência de consentimento retira um elemento essencial do negócio jurídico.
Portanto, uma escritura elaborada sem manifestação real das partes pode não produzir efeitos jurídicos válidos.
O Código Civil prevê que o negócio jurídico nulo não pode ser confirmado e não se convalida pelo decurso do tempo.
Além disso, o Código Civil disciplina a aquisição de bem móvel por quem não é proprietário.
Embora o tema possua particularidades imobiliárias, o princípio permanece relevante: ninguém transfere direito maior do que possui.
Assim, a análise deve considerar a validade do título anterior e não apenas a existência formal de um registro posterior.
O texto atualizado do Código Civil reúne as normas gerais sobre nulidade e negócios jurídicos.
Alerta: a descoberta de inconsistências na cadeia dominial exige avaliação rápida. Documentos, certidões e comunicações devem ser preservados desde o primeiro indício.
A boa-fé preserva a aquisição?
Por outro lado, a boa-fé do comprador é juridicamente relevante para examinar condutas, responsabilidades e eventuais reparações.
Contudo, ela não necessariamente mantém a propriedade quando a origem da cadeia dominial apresenta nulidade absoluta.
O Superior Tribunal de Justiça tem decisões no sentido de que a venda realizada por quem não é dono não produz efeitos contra o verdadeiro titular.
Além disso, o tribunal considera inaplicável a teoria da aparência quando a transmissão decorre de venda a non domino.
A íntegra do julgamento pode ser consultada no acórdão do Agravo em Recurso Especial nº 2.495.895.
| Situação analisada | Possível consequência jurídica |
|---|---|
| Registro baseado em documento fraudulento | Possibilidade de anulação do ato e correção da matrícula |
| Aquisição posterior por comprador de boa-fé | A boa-fé pode não sanar a nulidade originária |
| Prejuízo financeiro decorrente da fraude | Possível discussão indenizatória em ação própria |
| Atuação irregular de serviço notarial ou registral | Avaliação da responsabilidade conforme o caso concreto |
Quais cuidados reduzem riscos?
Em síntese, nenhuma diligência elimina todos os riscos. Contudo, procedimentos preventivos reduzem vulnerabilidades em negociações imobiliárias.
- Solicite matrícula atualizada e examine todos os registros e averbações relevantes.
- Verifique a continuidade da cadeia dominial e a identificação dos antigos transmitentes.
- Confirme a regularidade da escritura e da procuração utilizada na operação.
- Avalie certidões adequadas ao perfil do negócio e às partes envolvidas.
- Formalize pagamentos e obrigações em instrumentos compatíveis com a negociação.
- Busque orientação jurídica antes da assinatura ou do pagamento de valores relevantes.
Atenção: certidões positivas, divergências em assinaturas, procurações incompletas ou lacunas na matrícula exigem investigação técnica antes da conclusão do negócio.
Responsabilidade por danos
Portanto, o cancelamento de registros não impede a análise de prejuízos suportados por pessoas afetadas pela fraude.
A responsabilidade civil depende da prova disponível, da conduta de cada envolvido e das circunstâncias específicas da operação.
Além disso, o Supremo Tribunal Federal fixou entendimento sobre responsabilidade objetiva do Estado por danos causados por tabeliães e registradores.
A tese também prevê direito de regresso contra o responsável, quando houver dolo ou culpa.
O tema pode ser consultado na página oficial do Tema 777 do Supremo Tribunal Federal.
Nesse contexto, compradores, herdeiros, investidores e empresas da Grande Vitória devem tratar divergências registrais com prudência e documentação organizada.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
