Reajuste do aluguel 2025 (IGP-M) e segurança na compra e venda: o que muda e como agir
O reajuste do aluguel em agosto e setembro de 2025 reacende dúvidas em locadores e locatários. Além disso, a compra e venda de imóveis exige matrícula limpa para evitar nulidades. Assim, explico de forma objetiva quando revisar, como negociar e quais cuidados tomar antes de assinar.
Por que o IGP-M de agosto/setembro de 2025 importa
Contratos de locação costumam indicar um índice de correção anual. Em regra, vale o que as partes pactuaram. Entretanto, se o índice gerar desequilíbrio relevante, o ordenamento admite ajustes. O Código Civil prevê revisão por fatos supervenientes (art. 317) e a resolução ou revisão por onerosidade excessiva (arts. 478 e 479). Portanto, antes de aplicar o índice, analise o contrato, o histórico do imóvel e a realidade do mercado.
Quando faz sentido pedir revisional do aluguel
- Houve aumento desproporcional frente ao mercado local.
- O imóvel sofreu depreciação ou restrições de uso.
- O índice contratado deixou de refletir a realidade econômica.
Nessas hipóteses, proponha negociação. Caso não funcione, a ação revisional pode restabelecer o equilíbrio, sempre com base em prova técnica e comparativos de mercado.
Direitos e obrigações sob a Lei do Inquilinato
A Lei 8.245/1991 assegura balizas claras. O locador deve entregar e manter o imóvel apto ao uso e responder por vícios anteriores (art. 22). Além disso, a multa por saída antecipada deve ser proporcional ao tempo restante do contrato (art. 4º). O locatário responde pelos encargos até a efetiva entrega das chaves (art. 39). Por fim, a prorrogação por prazo indeterminado ocorre se, terminado o prazo, o locatário permanece por mais de 30 dias sem oposição (art. 56).
Litígios típicos e conciliações aceleradas
Os conflitos mais comuns envolvem reajuste, inadimplência, danos ao imóvel e devolução. Contudo, a experiência demonstra que a conciliação reduz custo e tempo. O CPC estimula a audiência de conciliação (art. 334), enquanto a tutela de urgência pode proteger o crédito ou o uso do imóvel quando presentes a probabilidade do direito e o perigo de dano (CPC, art. 300). Portanto, vale documentar comunicações, vistorias e cálculos antes de litigar.
Compra e venda: matrícula livre de impedimentos
No Brasil, a propriedade imobiliária se transfere com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis (CC, art. 1.245). Assim, verifique a matrícula completa, a cadeia dominial e as averbações. A Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/1973) e a Lei 13.097/2015 reforçam a importância da publicidade registral e permitem a averbação de ações que possam reduzir o proprietário à insolvência (arts. 54 e 56). Logo, due diligence prévia evita surpresas e protege o investimento.
Checklist rápido para decidir com segurança
- Locação: revise o índice, a data-base e a possibilidade de proporcionalidade na multa (Lei 8.245/1991, art. 4º).
- Negociação: proponha acordo com base em comparativos de mercado e laudo de avaliação.
- Provas: guarde vistorias, recibos, dados de mercado e comunicações formais.
- Compra e venda: exija matrícula atualizada, certidões essenciais e análise da cadeia dominial.
- Risco jurídico: cheque averbações, penhoras, indisponibilidades e ações anotadas.
Como o Santos Faria Sociedade de Advogados pode ajudar
Atuamos preventivamente para equilibrar contratos, conduzir negociações e executar due diligence registral. Ademais, quando necessário, ajuizamos medidas para resguardar o uso do imóvel, recuperar créditos e assegurar segurança jurídica.
Assinado por: Paulo Vitor Faria da Encarnação – OAB/ES 33.819
Escritório: Santos Faria Sociedade de Advogados – Vila Velha/ES
Este conteúdo possui caráter informativo e não substitui a análise individual do seu caso.
