Entrega das chaves encerra muitas discussões em locação comercial. Por isso, o STJ reafirmou um ponto central: o locador não pode travar o fim do contrato. Além disso, o fiador não paga por uma recusa injustificada do locador.
Resumo executivo: o locatário pode encerrar a locação por prazo indeterminado. Assim, o locador deve receber as chaves. Contudo, ele pode cobrar danos em ação própria.
Entrega das chaves e o direito de encerrar a locação
Quando a locação vira prazo indeterminado, o locatário pode denunciar o contrato. Assim, ele encerra a relação com aviso prévio por escrito. Portanto, o locador não cria barreiras para a devolução.
Regra prática: você encerra o contrato com notificação e desocupação. Em seguida, você devolve as chaves. Contudo, o locador não “negocia” o fim do contrato.
| O que você faz | O que isso prova | Efeito esperado |
|---|---|---|
| Notifica o locador por escrito | Intenção de encerrar o vínculo | Fim do contrato no prazo |
| Desocupa o imóvel na data | Restituição da posse ao locador | Cessa uso e risco |
| Entrega as chaves ou consigna | Boa-fé e tentativa efetiva | Evita aluguéis após a saída |
Entrega das chaves e recusa do locador
O STJ tratou a extinção como direito potestativo do locatário. Por isso, o locador não condiciona a entrega à assinatura de vistoria. Além disso, ele discute avarias em ação própria.
O que não funciona: exigir “concordância” com laudo para receber chaves. Assim, o locador cria condição abusiva. Portanto, o Judiciário tende a afastar cobrança posterior.
- Primeiro, o locador recebe as chaves e registra ressalvas.
- Depois, ele cobra aluguel vencido por via adequada, se existir.
- Além disso, ele pede indenização por danos em ação própria.
Entrega das chaves por consignação
Quando o locador recusa, o locatário pode consignar as chaves em juízo. Assim, ele formaliza a devolução e reduz a controvérsia. Contudo, a decisão atinge apenas quem participa do processo.
Boa estratégia: você consigna as chaves quando enfrenta recusa. Em seguida, você prova desocupação e notificação. Portanto, você fortalece a tese contra aluguéis posteriores.
| Risco | Como você reduz | Resultado típico |
|---|---|---|
| Locador “não recebe” chaves | Consignação judicial | Fim formal da devolução |
| Cobrança de aluguel após saída | Prova de desocupação e aviso | Redução de valores |
| Discussão sobre avarias | Ação própria de danos | Separação de temas |
Entrega das chaves e responsabilidade do fiador
O STJ afastou a responsabilidade do fiador por ato do locador. Assim, o fiador não arca com aluguéis após desocupação e notificação, se o locador criou a recusa. Além disso, o Tribunal destacou limites da coisa julgada.
Ponto-chave: o locador não transfere ao fiador o custo da própria recusa. Portanto, o fiador não responde por aluguéis que nasceram do bloqueio indevido da entrega.
- Primeiro, você prova a notificação tempestiva ao locador.
- Em seguida, você comprova a desocupação do imóvel.
- Depois, você demonstra a condição imposta para receber as chaves.
- Por fim, você impugna a cobrança em execução, se necessário.
Checklist rápido de entrega das chaves
Você melhora o resultado quando organiza prova desde o início. Além disso, você reduz discussões com documentos simples. Portanto, use um roteiro prático.
1) Notificação: e-mail, AR ou cartório, com data e prazo.
2) Desocupação: fotos, termo de saída e contas finais, quando possível.
3) Tentativa de entrega: registro de comparecimento e recusa, se ocorrer.
4) Consignação: protocolo rápido, quando o locador insistir na recusa.
Como aplicar esta decisão no seu caso
Você precisa alinhar fatos e prova com a tese correta. Além disso, você deve separar “fim do contrato” de “danos no imóvel”. Assim, você evita cobranças indevidas e reduz risco para o fiador.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
