Responsabilidade do corretor virou ponto sensível na compra de imóvel na planta. Por isso, o STJ fixou tese repetitiva no Tema 1.173. Assim, o corretor não responde, em regra, por inadimplemento da construtora.
Resumo em 30 segundos: o corretor intermedeia o negócio e informa o cliente. Contudo, ele não assume a obrigação de entregar o imóvel. Portanto, ele só responde em hipóteses excepcionais.
Responsabilidade do corretor: o que o STJ decidiu
O STJ julgou um recurso sobre atraso e inadimplemento na entrega do imóvel. Além disso, o caso envolveu pedidos de devolução de comissão e taxa SATI. Portanto, a Corte delimitou a responsabilidade do intermediador.
Tese do Tema 1.173: o corretor não responde, normalmente, por danos do descumprimento da construtora. Contudo, ele pode responder em três exceções bem definidas.
- Primeiro, o STJ tratou a corretagem como intermediação do negócio.
- Em seguida, o STJ vinculou a responsabilidade do corretor a falhas do próprio serviço.
- Por fim, o STJ afastou a solidariedade automática em atraso de obra.
Responsabilidade do corretor: a regra geral
Em regra, o corretor aproxima as partes e presta informações. Assim, ele não se vincula às obrigações de construir e entregar. Portanto, ele não paga o preço do inadimplemento da incorporadora.
Tradução prática: você cobra a construtora pela obra. Além disso, você discute comissão com o vendedor, conforme o caso. Assim, você evita polo passivo inadequado.
| Situação | Quem responde | Por quê |
|---|---|---|
| Atraso ou não entrega | Construtora / incorporadora | Assim, a obrigação nasce do contrato principal |
| Falta de informação na corretagem | Corretor / imobiliária | Portanto, o defeito está no serviço prestado |
| Risco empresarial da obra | Incorporadora | Além disso, o corretor não controla o cronograma |
Responsabilidade do corretor: quando ele pode responder
O STJ fixou exceções objetivas. Assim, você deve procurar sinais concretos antes de incluir o corretor na demanda. Portanto, você reduz nulidades e perdas de tempo.
As três exceções do Tema 1.173: envolvimento na incorporação ou construção; integração em grupo econômico; ou confusão e desvio patrimonial em benefício do corretor.
- Primeiro, você verifica se o corretor atua como incorporador, de fato.
- Em seguida, você identifica vínculos societários e atuação integrada.
- Além disso, você busca indícios de confusão patrimonial documentada.
- Por fim, você avalia falha no dever de informação na corretagem.
Responsabilidade do corretor: checklist para o consumidor
Você aumenta suas chances quando organiza provas desde o começo. Além disso, você separa “obra” de “intermediação”. Assim, você constrói uma petição mais limpa.
1) Contratos: guarde promessa de compra e venda e proposta de corretagem.
2) Publicidade: salve anúncios e materiais do estande de vendas.
3) Informações: registre mensagens e promessas sobre prazo e condições.
4) Estrutura: apure grupo econômico e relação operacional, se existir.
Alerta: você não deve presumir solidariedade apenas por “cadeia de consumo”. Portanto, você precisa enquadrar uma das exceções da tese repetitiva.
Responsabilidade do corretor: checklist para corretor e imobiliária
Você reduz risco quando documenta a corretagem com clareza. Além disso, você evita confusão com funções de incorporador. Assim, você protege a sua atuação profissional.
- Primeiro, você apresenta preço total e destaca comissão, quando aplicável.
- Além disso, você registra orientações e informações repassadas ao cliente.
- Por outro lado, você evita assinar instrumentos que assumam entrega da obra.
- Por fim, você separa marcas, contratos e CNPJs de construtora e corretora.
Boa prática: você trata a corretagem como serviço de informação e mediação. Portanto, você evita cláusulas que pareçam “garantia de entrega”.
Responsabilidade do corretor: o que muda no processo
Com a tese, o juiz tende a exigir prova das exceções. Assim, a parte deve escolher melhor o polo passivo. Além disso, o processo fica mais previsível.
| Decisão tática | Quando faz sentido | Efeito |
|---|---|---|
| Ação só contra incorporadora | Quando não há exceção demonstrável | Assim, você simplifica o mérito |
| Incluir corretor com prova | Quando existe grupo econômico ou confusão | Portanto, você sustenta solidariedade |
| Pedido focado em falha de informação | Quando o defeito está na corretagem | Além disso, você alinha causa de pedir |
Próximos passos sobre responsabilidade do corretor
Se você comprou imóvel e enfrenta atraso, você deve mapear o responsável correto. Além disso, você deve reunir documentos do estande e do contrato. Assim, você aplica a tese com segurança.
Paulo Vitor Faria da Encarnação
