Despejo por falta de pagamento no ES: como o locatário pode se defender
A ação de despejo por falta de pagamento é uma das demandas mais comuns no Espírito Santo. Além disso, ela afeta tanto locadores quanto locatários de imóveis residenciais e comerciais. Portanto, conhecer seus direitos é essencial para se proteger.
Neste artigo, você vai entender como funciona essa ação. Além disso, vai conhecer os prazos, as defesas possíveis e um caso real do ES.
- O que é a ação de despejo por falta de pagamento
- Quais são os prazos no TJES
- Como o locatário pode se defender
- O que é a purgação da mora
- Caso real analisado no Espírito Santo
O que é a ação de despejo por falta de pagamento
Essa ação permite ao locador retomar o imóvel quando o inquilino não paga o aluguel. Além disso, o locador pode cobrar os valores em atraso na mesma ação. Portanto, trata-se de um instrumento eficaz para o proprietário.
A Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) regulamenta essa matéria. Assim, o art. 9º, III, autoriza o despejo quando há falta de pagamento. Além disso, o art. 62, I, permite cumular o pedido de despejo com a cobrança.
| Base legal | Previsão |
|---|---|
| Art. 9º, III, Lei 8.245/91 | Autoriza o despejo por falta de pagamento |
| Art. 62, I, Lei 8.245/91 | Permite cumular despejo com cobrança |
| Art. 59, §1º, IX, Lei 8.245/91 | Autoriza liminar de despejo sem garantia |
| Art. 62, II, Lei 8.245/91 | Permite purgação da mora em 15 dias |
Despejo por falta de pagamento: a liminar de desocupação
A Lei 12.112/2009 trouxe mudanças importantes. Assim, ela ampliou as hipóteses de despejo liminar. Consequentemente, o locador pode pedir a desocupação em 15 dias.
Para isso, o juiz exige o depósito de caução de três aluguéis. No entanto, essa caução é dispensada quando o contrato não possui garantia. Portanto, contratos sem fiador ou seguro são mais vulneráveis.
Se o seu contrato não tem fiador, caução ou seguro, o juiz pode conceder a liminar de despejo sem exigir caução do locador. Isso está no art. 59, §1º, IX, da Lei do Inquilinato. Portanto, o risco de desocupação rápida é maior.
Prazos na ação de despejo por falta de pagamento no TJES
Os prazos são contados em dias úteis no Tribunal de Justiça do Espírito Santo (TJES). Além disso, o termo inicial é a juntada do mandado de citação. Portanto, o locatário deve ficar atento à data.
| Ato processual | Prazo | Base legal |
|---|---|---|
| Contestação | 15 dias úteis | Art. 335, CPC |
| Purgação da mora | 15 dias (da citação) | Art. 62, II, Lei 8.245/91 |
| Agravo de instrumento | 15 dias úteis | Art. 1.003, §5º, CPC |
| Desocupação voluntária (liminar) | 15 dias | Art. 59, §1º, Lei 8.245/91 |
O STJ fixou no REsp 1.624.005 que o prazo para a purgação da mora começa na juntada do mandado de citação aos autos. Portanto, não se confunda com a data do recebimento pessoal.
Como se defender da ação de despejo por falta de pagamento
O locatário tem direito à ampla defesa. Além disso, existem teses que podem reduzir ou afastar a condenação. Portanto, a orientação jurídica é fundamental.
Veja as principais estratégias de defesa:
- Purgação da mora — o locatário paga o débito atualizado em 15 dias e evita o despejo.
- Contestação — pode questionar valores, cobranças indevidas ou vícios contratuais.
- Agravo de instrumento — recurso contra a liminar de despejo perante o TJES.
- Nulidade de citação — se a citação for irregular, todos os atos posteriores podem ser anulados.
Purgação da mora na ação de despejo
A purgação da mora é o instrumento mais eficaz para o locatário. Assim, ele deposita o valor total do débito atualizado. Consequentemente, a ação de despejo é extinta.
No entanto, o locatário só pode usar essa ferramenta uma vez a cada 24 meses. Além disso, o depósito deve incluir aluguéis, encargos, juros, multa e honorários do advogado do locador (10%). Portanto, o cálculo precisa ser feito com atenção.
Se o locatário já purgou a mora nos últimos 24 meses, não poderá usar novamente esse recurso. Nesse caso, restam apenas a contestação e o agravo de instrumento como defesa.
Contestação: teses de defesa do locatário
Na contestação, o locatário pode levantar diversas teses. Portanto, cada caso exige análise individualizada. Veja os argumentos mais comuns:
- Pagamento parcial ou total dos aluguéis
- Cobrança de valores indevidos pelo locador
- Vícios no contrato de locação
- Responsabilidade limitada ao período de ocupação
- Nulidade da citação por vício formal
- Excesso na cobrança de encargos
Caso real no Espírito Santo: despejo por falta de pagamento
Analisamos um caso real que tramitou na Vara Única de Muqui/ES. Assim, demonstramos como essa ação funciona na prática capixaba.
- Ação: Despejo por falta de pagamento c/c cobrança
- Comarca: Muqui/ES
- Objeto: Galpão comercial com área externa
- Débito alegado: Aluguéis, contas de luz, água e IPTU
- Pedido: Despejo liminar e condenação solidária
No caso analisado, o locador ajuizou ação contra o locatário original e seus fiadores. Além disso, incluiu a nova locatária e seu avalista. Portanto, todos responderam solidariamente.
O juízo concedeu a liminar de despejo em 15 dias. No entanto, o juiz anulou a sentença posterior. Isso aconteceu porque o oficial de justiça não citou dois réus corretamente.
Lições do caso para locatários no Espírito Santo
| Situação | Consequência |
|---|---|
| Citação por carta assinada por terceiro | Nulidade reconhecida pelo juiz |
| Sentença sem citação válida | Anulação total da sentença |
| Revelia sem defesa técnica | Confissão ficta e condenação |
| Contratação tardia de advogado | Perda de prazos e defesas |
Portanto, o caso demonstra a importância da citação válida. Além disso, reforça a necessidade de contratar advogado rapidamente.
Fiador na ação de despejo por falta de pagamento
O fiador responde solidariamente pelo débito locatício. Assim, o locador pode cobrar dele todos os valores em atraso. Consequentemente, o fiador pode perder bens próprios para quitar a dívida.
No entanto, o fiador também tem direito à defesa. Portanto, pode apresentar contestação e alegar:
- Excesso de cobrança além do contrato
- Exoneração da fiança por alteração contratual
- Nulidade da citação
- Prescrição parcial dos créditos
Se as partes prorrogaram o contrato por prazo indeterminado, a fiança também se prorroga. Porém, o fiador pode notificar o locador para se exonerar. Essa regra está no art. 40, X, da Lei 8.245/91.
Despejo por falta de pagamento: o que o locatário deve fazer
Se você recebeu uma citação de ação de despejo no Espírito Santo, siga estes passos. Assim, você protege seus direitos dentro do prazo legal.
- Procure um advogado imediatamente — o prazo é curto e corre em dias úteis.
- Reúna comprovantes de pagamento — recibos, transferências e conversas.
- Analise o valor cobrado — verifique se há excesso ou cobrança indevida.
- Avalie a purgação da mora — pode ser o caminho mais rápido para evitar o despejo.
- Considere o agravo de instrumento — para suspender a liminar de desocupação.
Despejo por falta de pagamento: perguntas frequentes
Não. O locador precisa ajuizar a ação e o juiz deve citar o locatário. Portanto, o despejo só ocorre após decisão judicial. Além disso, o locatário sempre tem prazo para se defender.
O prazo é de 15 dias após a intimação da decisão. No entanto, o locatário pode recorrer por agravo de instrumento. Assim, é possível suspender a ordem de despejo.
Sim. Se o locatário depositar o valor integral em 15 dias, a ação é extinta. Porém, essa faculdade só pode ser usada uma vez a cada 24 meses.
Sim. A Lei do Inquilinato permite incluir o fiador no polo passivo. Portanto, ele responde solidariamente pelos aluguéis e encargos em atraso.
Sim. Se houver vício de citação, toda a sentença pode ser anulada. Consequentemente, o processo retorna à fase inicial para nova citação dos réus.
Despejo por falta de pagamento: evite problemas
Tanto locadores quanto locatários devem adotar precauções. Assim, ambos evitam litígios desnecessários. Veja as recomendações:
| Para o locador | Para o locatário |
|---|---|
| Formalize o contrato por escrito | Pague o aluguel em dia |
| Exija garantia (fiador, caução ou seguro) | Guarde comprovantes de pagamento |
| Notifique o locatário antes de ajuizar | Comunique dificuldades ao locador |
| Procure advogado especializado | Busque orientação jurídica imediata |
Links úteis sobre despejo por falta de pagamento
Confira os links oficiais e conteúdos relacionados:
👉 Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91)
👉 Código de Processo Civil (Lei 13.105/2015)
👉 Tribunal de Justiça do Espírito Santo
👉 Superior Tribunal de Justiça
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Autor: Paulo Vitor Faria da Encarnação
OAB/ES 33.819
Mestre em Direito Processual pela UFES
Queiroz Santos Faria Sociedade de Advogados
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