Ação de Extinção de Condomínio no Espírito Santo: Guia Completo 2026
A extinção de condomínio é um direito garantido por lei a qualquer coproprietário. Neste artigo, portanto, você entenderá quando e como utilizar essa ação judicial no Estado do Espírito Santo.
⚖️ Caso Real: Baixo Guandu/ES
Recentemente, ajuizamos no TJES uma ação de extinção de condomínio em Baixo Guandu. De fato, a autora estava privada da posse e dos frutos do imóvel desde 2022. Além disso, solicitamos arbitramento de aluguel pela ocupação exclusiva das coproprietárias.
O Que é a Extinção de Condomínio?
A extinção de condomínio é o procedimento judicial que permite encerrar a copropriedade de um bem imóvel. Consequentemente, cada proprietário recebe sua parte em dinheiro ou em espécie.
Esse direito, aliás, está previsto no artigo 1.320 do Código Civil. Portanto, qualquer condômino pode exigir a divisão da coisa comum a qualquer tempo.
📋 Fundamentos Legais
- Art. 1.320 do CC: Direito potestativo de exigir divisão
- Art. 1.314 do CC: Uso da coisa sem excluir os demais
- Art. 1.319 do CC: Responsabilidade pelos frutos percebidos
- Art. 730 do CPC: Procedimento da extinção judicial
Quando Entrar com Ação de Extinção de Condomínio no ES?
Primeiramente, é importante avaliar se você se encontra em alguma dessas situações. A seguir, portanto, listamos os principais motivos que justificam a ação:
| Situação | Descrição |
|---|---|
| Ocupação exclusiva | Um coproprietário usa o imóvel sozinho sem pagar aos demais |
| Impossibilidade de uso compartilhado | Não há como dividir fisicamente o bem entre os proprietários |
| Conflito familiar | Divergências impedem acordo sobre venda ou locação |
| Privação de frutos | Você não recebe nada pelo imóvel enquanto outros se beneficiam |
Arbitramento de Aluguel: Direito do Condômino Privado
Além da extinção, você pode pedir arbitramento de aluguel. Dessa forma, portanto, receberá valores proporcionais à sua quota-parte.
💰 Como Funciona o Arbitramento?
- Primeiramente, você notifica extrajudicialmente os demais condôminos
- Em seguida, manifesta oposição ao uso gratuito do imóvel
- Posteriormente, solicita judicialmente o pagamento proporcional de aluguel
- Então, o juiz arbitra valor baseado em avaliação de mercado
- Consequentemente, você recebe mensalmente até a venda do imóvel
Importante destacar, aliás: a notificação extrajudicial constitui os demais em mora. Portanto, a partir dessa data, surge o dever de indenizar.
Passo a Passo da Ação no TJES
1️⃣ Tentativa Extrajudicial
Primeiramente, envie notificação aos coproprietários. Nela, portanto, proponha venda ou pagamento de aluguel.
2️⃣ Documentação
Em seguida, reúna matrícula do imóvel, notificações e avaliação mercadológica. Além disso, junte conversas e comprovantes.
3️⃣ Petição Inicial
Então, seu advogado elabora a inicial. Posteriormente, protocola no sistema PJe do TJES.
4️⃣ Tutela de Urgência
Além disso, solicite arbitramento provisório de aluguel. Consequentemente, você já recebe valores durante o processo.
5️⃣ Citação e Contestação
Nessa fase, os réus são citados. Posteriormente, podem contestar em 15 dias úteis.
6️⃣ Alienação Judicial
Finalmente, o juiz determina a venda do imóvel. Assim, cada condômino recebe sua parte proporcional.
Documentos Necessários para Ingressar com a Ação
📄 Checklist Documental
- ✅ Certidão de matrícula atualizada do Cartório de Registro de Imóveis
- ✅ Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência)
- ✅ Notificação extrajudicial com comprovante de recebimento
- ✅ Avaliação mercadológica do imóvel (PTAM ou similar)
- ✅ Comprovantes de tentativas de acordo (mensagens, e-mails)
- ✅ Procuração com poderes específicos
- ✅ Declaração de hipossuficiência (se pedir gratuidade)
Jurisprudência do STJ e do TJMG
Os tribunais superiores, de fato, consolidaram entendimento favorável ao condômino privado. Portanto, a jurisprudência fortalece o pedido de extinção e arbitramento.
⚖️ Principais Precedentes
“A utilização exclusiva de imóvel indivisível por um dos coproprietários enseja pagamento de indenização àqueles privados do domínio.”
— STJ, REsp 1966556/SP
“Direito potestativo do condômino de promover extinção mediante alienação judicial da coisa.”
— STJ, AgInt no AREsp 2215613/SP
Quanto Custa uma Ação de Extinção de Condomínio?
Os custos variam conforme o valor do imóvel. Entretanto, é possível solicitar gratuidade de justiça.
| Despesa | Valor Estimado |
|---|---|
| Custas iniciais (TJES) | 1% do valor da causa |
| Honorários advocatícios | 10% a 20% do valor da causa |
| Avaliação técnica | R$ 800 a R$ 2.000 |
| Perícia judicial (se houver) | R$ 2.000 a R$ 5.000 |
Prazo Médio no Espírito Santo
O tempo de tramitação varia conforme a comarca. Entretanto, em média, o processo leva de 1 a 3 anos até a alienação judicial.
⏱️ Fatores que Influenciam o Prazo
- Primeiramente, a apresentação ou não de contestação pelos réus
- Além disso, a necessidade de perícia judicial complementar
- Também, a complexidade da avaliação do imóvel
- Ainda, a quantidade de interessados na alienação
- Finalmente, a carga de trabalho da vara competente
Cuidados com a LGPD na Ação
A Lei Geral de Proteção de Dados exige cuidados especiais. Portanto, proteja informações pessoais durante todo o processo.
🔒 Boas Práticas LGPD
- Primeiramente, não divulgue CPF completo dos envolvidos
- Além disso, omita endereços residenciais desnecessários
- Também, proteja dados bancários e financeiros
- Ademais, solicite sigilo processual quando cabível
- Por fim, compartilhe documentos apenas com advogados
Perguntas Frequentes sobre Extinção de Condomínio
Posso entrar com ação mesmo sem acordo dos demais?
Sim, pode. A extinção de condomínio é direito potestativo. Portanto, não depende de concordância dos outros coproprietários.
O imóvel será vendido obrigatoriamente?
Somente se for indivisível. Nesse caso, portanto, o juiz determina alienação judicial. Consequentemente, divide o produto entre os condôminos.
Posso preferir comprar a parte dos outros?
Sim, pode. Na alienação judicial, os condôminos têm preferência. Portanto, você pode ofertar lance. Dessa forma, adquire as demais quotas.
Recebo os aluguéis atrasados também?
Sim. Aliás, a partir da notificação extrajudicial. Entretanto, valores anteriores dependem de prova de má-fé do ocupante.
Por Que Escolher Advogado Especializado em Direito Imobiliário?
Ações de extinção de condomínio, de fato, exigem conhecimento técnico específico. Além disso, envolvem avaliações patrimoniais e jurisprudência consolidada.
✅ Vantagens do Advogado Especialista
- Primeiramente, conhece profundamente a legislação imobiliária
- Além disso, domina a jurisprudência do TJES e STJ
- Também, trabalha com avaliadores técnicos confiáveis
- Ademais, consegue tutelas de urgência com maior facilidade
- Por fim, otimiza prazos processuais e reduz custos
Precisa de Ajuda com Extinção de Condomínio?
Nossa equipe, aliás, está pronta para analisar seu caso gratuitamente.
📱 Fale Conosco AgoraEscritórios Atuantes no Espírito Santo
Atendemos clientes em todo o Estado do Espírito Santo. Além disso, atuamos presencialmente nas principais comarcas:
📍 Nosso Endereço
Queiroz Santos Faria Sociedade de Advogados
Rua Antônio Ataíde, 823, Tropical Tower, sala 805
Centro, Vila Velha/ES
CEP: 29100-906
📞 Telefone: (27) 99266-3367
🆔 OAB/ES: 24.034675-4394
📝 CNPJ: 62.771.546/0001-01
Sobre o Autor: Paulo Vitor Faria da Encarnação é advogado inscrito na OAB/ES sob o nº 33.819 e Mestre em Direito Processual pela UFES. Atua, portanto, com ênfase em Direito Imobiliário. Além disso, é sócio da Queiroz Santos Faria Sociedade de Advogados, escritório especializado em demandas de extinção de condomínio, usucapião e regularização imobiliária no Espírito Santo.
Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui consulta jurídica individualizada.