Cadeia dominial: por que o registro não elimina vícios anteriores
A cadeia dominial reúne os atos que explicam a origem e as transmissões de um imóvel.
Em primeiro lugar, o registro imobiliário é essencial para a aquisição da propriedade entre vivos.
Contudo, o registro não corrige automaticamente uma nulidade grave existente no título que o originou.
Resumo prático. Antes de comprar, vender, financiar ou discutir a posse de um imóvel, é prudente examinar toda a cadeia dominial.
Cadeia dominial e mandato
O Código Civil prevê a extinção do mandato pela morte ou interdição de uma das partes.
Assim, o procurador não mantém poderes para vender imóvel em nome do mandante após o seu falecimento.
Nessa hipótese, a escritura pode conter vício relevante, mesmo quando lavrada em cartório e posteriormente registrada.
A regra está no artigo 682 do Código Civil.
Alerta. Certidões de óbito, procurações, escrituras e matrículas devem ser conferidas antes da formalização do negócio.
Registro e cadeia dominial
O registro gera presunção de propriedade, mas essa presunção não é absoluta.
Portanto, uma nulidade comprovada no título anterior pode afetar os negócios posteriores da mesma cadeia dominial.
O artigo 1.245 do Código Civil disciplina a transmissão da propriedade mediante registro.
Além disso, a Lei de Registros Públicos prevê que nulidades de pleno direito provadas invalidam o registro.
A previsão consta no artigo 214 da Lei nº 6.015 de 1973.
| Situação | Efeito jurídico possível |
|---|---|
| Título válido e registro regular | Há presunção favorável ao titular registrado. |
| Venda por procurador após a morte do mandante | O ato pode ser considerado nulo por falta de poderes. |
| Aquisição posterior baseada em título viciado | A cadeia dominial pode permanecer comprometida. |
Imissão na posse
A ação de imissão na posse é utilizada por quem afirma ser proprietário, mas não detém a posse do imóvel.
Na prática, o autor precisa demonstrar título apto a sustentar o direito de propriedade alegado.
Contudo, a matrícula isolada pode não bastar quando houver prova objetiva de nulidade na cadeia dominial.
Atenção. A existência de registro não elimina a necessidade de análise documental completa em disputas possessórias ou dominiais.
Cuidados preventivos
Antes de concluir uma operação imobiliária, algumas providências reduzem riscos e favorecem decisões mais seguras.
- Solicite matrícula atualizada e analise os registros anteriores relevantes.
- Verifique a validade das procurações utilizadas nas transmissões anteriores.
- Confirme a capacidade e a legitimidade de quem figurou como vendedor.
- Examine certidões compatíveis com a natureza e o histórico do imóvel.
- Avalie litígios, averbações, restrições e inconsistências documentais.
Além disso, empresários e gestores da Grande Vitória devem adotar cautela reforçada em aquisições patrimoniais relevantes.
- A análise prévia reduz a exposição a litígios patrimoniais.
- A documentação organizada facilita auditorias e operações de crédito.
- A conferência técnica ajuda a identificar riscos antes da assinatura.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
