Credor fiduciário em execução condominial: o que mudou no Superior Tribunal de Justiça
A execução condominial passou a admitir a inclusão do credor fiduciário no polo passivo, mesmo sem consolidação da propriedade ou imissão na posse.
Em primeiro lugar, essa orientação interessa a condomínios, administradoras, proprietários e instituições financeiras que atuam no Espírito Santo.
Além disso, a decisão esclarece como a natureza vinculada ao imóvel influencia a cobrança de contribuições condominiais em bens financiados.
Resumo prático: o condomínio pode buscar a citação do credor fiduciário na execução para viabilizar a penhora do imóvel alienado fiduciariamente.
O que decidiu o Superior Tribunal de Justiça
Em 4 de maio de 2026, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça julgou o Recurso Especial nº 2.262.366/SP.
Por unanimidade, o colegiado deu provimento ao recurso e determinou a inclusão do credor fiduciário na execução de despesas condominiais.
Nesse contexto, a Corte afirmou que o credor fiduciário deve ser citado para integrar a execução e viabilizar a penhora do imóvel.
A íntegra do julgamento pode ser consultada no acórdão do Recurso Especial nº 2.262.366/SP no Superior Tribunal de Justiça.
Execução condominial e alienação fiduciária
A alienação fiduciária transfere ao credor uma propriedade resolúvel, constituída pelo registro do contrato no Registro de Imóveis.
Por outro lado, o devedor fiduciante normalmente permanece com a posse direta e utiliza o imóvel.
A legislação prevê esse desdobramento possessório na Lei nº 9.514/1997.
Contudo, a definição do responsável contratual não elimina, necessariamente, a relevância do credor fiduciário perante o condomínio credor.
| Situação | Posição reconhecida no julgamento | Efeito prático |
|---|---|---|
| Imóvel com alienação fiduciária | O credor fiduciário pode integrar a execução. | O condomínio deve buscar a citação adequada. |
| Ausência de consolidação | A inclusão não depende da consolidação da propriedade. | A execução pode prosseguir com a integração processual. |
| Ausência de imissão na posse | A inclusão também não exige posse direta do credor. | A penhora do imóvel pode ser examinada no processo. |
| Pagamento pelo credor fiduciário | Pode haver sub-rogação nos direitos do condomínio. | O credor poderá buscar regresso contra o fiduciante. |
Por que a execução condominial tem tratamento próprio
Em síntese, as despesas condominiais possuem natureza propter rem.
Isso significa que a obrigação mantém vínculo direto com o imóvel que gera as despesas.
Além disso, o artigo 1.345 do Código Civil estabelece a responsabilidade do adquirente pelos débitos condominiais do alienante, inclusive multas e juros moratórios.
O texto legal está disponível no Código Civil publicado no Portal da Legislação.
Na prática, essa característica reforça a necessidade de analisar a situação registral do bem antes da adoção de medidas executivas.
Alerta: a execução condominial exige atenção aos atos de citação, à matrícula atualizada e à identificação correta de todos os envolvidos.
O que não significa essa decisão
A decisão não afirma que o credor fiduciário sempre suportará definitivamente a dívida condominial em qualquer circunstância.
Portanto, é essencial diferenciar a inclusão processual da definição final sobre responsabilidade patrimonial e direito de regresso.
Além disso, o julgamento preserva o contraditório, pois o credor fiduciário deverá ser regularmente citado e poderá apresentar defesa.
Atenção: não basta apontar a existência de financiamento imobiliário. A estratégia processual deve considerar registros, contratos, valores cobrados e a fase da execução.
Passos relevantes na execução condominial
- Em primeiro lugar, verifique a matrícula atualizada e a existência de alienação fiduciária registrada.
- Além disso, identifique corretamente o devedor fiduciante e o credor fiduciário.
- Na sequência, confira a documentação que demonstra a origem e a atualização das cotas condominiais.
- Depois, avalie a necessidade de requerer a citação do credor fiduciário para integrar a execução.
- Por fim, examine a viabilidade jurídica de eventual penhora do próprio imóvel.
Esse roteiro demanda análise individualizada, especialmente em imóveis localizados em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e demais municípios da Grande Vitória.
Impactos para condomínios e financiadores
- Condomínios podem avaliar a formação correta do polo passivo antes de buscar a penhora do imóvel.
- Administradoras devem manter documentos de cobrança organizados e atualizados.
- Financiadores precisam acompanhar citações relacionadas a imóveis oferecidos em garantia fiduciária.
- Fiduciantes devem observar que a inadimplência condominial pode produzir consequências relevantes sobre o imóvel.
Assim, a decisão fortalece a análise integrada entre direito condominial, execução civil e garantias imobiliárias.
Orientação: antes de qualquer medida, confira a situação registral e processual concreta. A solução jurídica depende dos documentos e dos atos já praticados.
Converse com um advogado para avaliar as particularidades do seu caso
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
