Corretagem imobiliária e dever de informação: cuidados antes de investir em imóvel
A corretagem imobiliária exige informação clara sobre riscos relevantes do negócio. Isso importa especialmente quando a compra depende de financiamento bancário.
Em primeiro lugar, o comprador deve distinguir despesas previstas no contrato de gastos adicionais sugeridos durante a negociação.
Resumo prático. Antes de pagar projetos, reformas ou regularizações, formalize por escrito o motivo, o responsável pelo custo e a consequência de eventual negativa do financiamento.
O que envolve a corretagem imobiliária
A corretagem imobiliária aproxima interessados e auxilia a construção do negócio. Contudo, a atividade também impõe deveres profissionais de diligência, prudência e informação.
O artigo 723 do Código Civil determina que o corretor informe espontaneamente o andamento do negócio. Além disso, deve esclarecer riscos capazes de influenciar o resultado da contratação.
A redação legal prevê responsabilidade por perdas e danos quando faltarem esclarecimentos sobre segurança, riscos, valores ou fatores relevantes. Consulte o texto oficial do artigo 723 do Código Civil.
Corretagem imobiliária e financiamento
Na prática, a aprovação de crédito depende da análise da instituição financeira. Renda, documentação, avaliação do bem e critérios internos podem influenciar essa decisão.
Portanto, a expectativa de aprovação não substitui a decisão formal do banco. O interessado deve evitar assumir gastos relevantes antes da confirmação do crédito.
Alerta. Reformas, projetos e adequações realizadas antes da liberação do financiamento podem gerar prejuízos. Registre previamente quem suportará esses custos se o negócio não avançar.
Decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Em julgamento de 22 de fevereiro de 2022, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais analisou gastos realizados em imóvel antes da conclusão da compra.
No caso, o financiamento não foi aprovado por insuficiência de renda do comprador. Ainda assim, o Tribunal separou essa frustração contratual dos gastos adicionais direcionados por corretora e imobiliária.
Além disso, a decisão considerou que os profissionais não comprovaram informação adequada sobre os riscos de investir em imóvel alheio antes da aquisição.
Assim, o colegiado reconheceu o dever de restituição dos prejuízos materiais comprovados. Contudo, afastou o dano moral por entender que os danos permaneceram predominantemente patrimoniais.
| Tema analisado | Entendimento adotado | Efeito prático |
|---|---|---|
| Negativa do financiamento | A responsabilidade pela obtenção dos recursos era do comprador. | A negativa, isoladamente, não gerou restituição do sinal discutido naquele processo. |
| Gastos com obras | Houve falha no dever de informar os riscos desses desembolsos. | Foram reconhecidos danos materiais em relação aos valores comprovados. |
| Dano moral | Não houve prova de lesão autônoma a direitos da personalidade. | O pedido de compensação moral foi rejeitado. |
O precedente analisado é a Apelação Cível nº 1.0000.21.146120-7/001, julgada pela 9ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça de Minas Gerais.
Deveres que merecem registro
Nesse contexto, as partes devem documentar orientações relevantes desde as primeiras tratativas. A medida reduz dúvidas sobre riscos, obrigações e destino dos pagamentos.
- A condição do imóvel para análise bancária.
- A necessidade de obras, projetos ou documentos técnicos.
- A estimativa de custos e o responsável pelos pagamentos.
- A possibilidade de negativa do financiamento.
- A destinação dos valores se a compra não se concretizar.
Além disso, o Código de Defesa do Consumidor assegura a efetiva prevenção e reparação de danos patrimoniais e morais. Veja o texto atualizado do Código de Defesa do Consumidor.
Como reduzir riscos antes da compra
Em síntese, decisões financeiras devem seguir uma sequência documentada. Essa cautela é útil em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica e demais municípios do Espírito Santo.
- Leia integralmente a promessa de compra e venda antes de assinar.
- Confirme por escrito as condições do financiamento.
- Evite obras antes de definir responsabilidade, autorização e reembolso.
- Guarde contratos, mensagens, recibos, comprovantes e relatórios técnicos.
- Avalie cláusulas sobre distrato, multa, sinal e devolução de valores.
Atenção. A aprovação de crédito não deve ser tratada como certa sem comunicação formal da instituição financeira. Também não substitua documentos contratuais por orientações exclusivamente verbais.
Conclusão sobre corretagem imobiliária
A corretagem imobiliária requer atuação transparente e prudente. Portanto, quem participa da negociação deve compreender os riscos antes de desembolsar valores fora do preço contratual.
Cada situação depende de contratos, provas, informações fornecidas e circunstâncias específicas. Por isso, a análise jurídica individual é essencial antes de qualquer medida.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
