Lucros cessantes por atraso na entrega de imóvel: entenda os critérios
Em primeiro lugar, os lucros cessantes por atraso imobiliário podem surgir quando a construtora entrega o imóvel após o prazo contratual aplicável.
Além disso, a indenização busca reparar a privação injusta do uso do bem durante o período de mora.
Na prática, cada contrato, cronologia de entrega e condição de disponibilização da posse exigem análise documental cuidadosa.
Resumo prático. Em contratos de imóvel em construção, o atraso pode gerar discussão sobre indenização mensal equivalente ao valor locatício de imóvel semelhante.
O que são lucros cessantes por atraso imobiliário
Os lucros cessantes representam aquilo que alguém razoavelmente deixou de ganhar por causa de um prejuízo imputável a outra parte.
Assim, o artigo 402 do Código Civil estabelece que perdas e danos abrangem o que foi efetivamente perdido e o que razoavelmente deixou-se de lucrar.
No atraso de imóvel, a discussão normalmente envolve a impossibilidade de morar, usar ou locar a unidade no momento previsto.
Por outro lado, a existência do atraso não elimina a necessidade de examinar as cláusulas contratuais e as particularidades do caso.
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Quando a indenização pode ser discutida
Em síntese, a análise costuma partir da data contratualmente prevista para a conclusão e entrega do imóvel.
Além disso, eventual prazo de tolerância deve ser verificado conforme a redação contratual e as regras aplicáveis ao negócio.
- Identifique a data contratual de entrega da unidade.
- Verifique a previsão e a validade do prazo de tolerância.
- Apure a data de disponibilização da posse direta e regularizada.
- Examine documentos sobre habite-se, chaves, vistoria e comunicação de entrega.
- Avalie cláusula penal, encargos contratuais e outros pedidos eventualmente relacionados.
Atenção aos prazos. Documentos sobre a entrega precisam ser preservados, pois podem influenciar o marco inicial, o termo final e a extensão da controvérsia.
Lucros cessantes por atraso imobiliário no Superior Tribunal de Justiça
O Superior Tribunal de Justiça fixou orientação relevante no Tema 996 dos recursos repetitivos, voltada a contratos do programa Minha Casa, Minha Vida.
Segundo a tese divulgada, o atraso, incluído o período de tolerância, pode gerar indenização em forma de aluguel mensal.
Além disso, a referência é o valor locatício de imóvel semelhante, com termo final na disponibilização da posse direta ao adquirente.
Contudo, a aplicação da orientação depende do tipo contratual, da controvérsia apresentada e das circunstâncias efetivamente demonstradas.
Leia a notícia institucional sobre o Tema 996 do Superior Tribunal de Justiça
Marcos relevantes para a análise
| Marco | Por que importa | Documento útil |
|---|---|---|
| Prazo de entrega | Permite identificar a obrigação originalmente assumida. | Contrato e aditivos |
| Prazo de tolerância | Pode alterar o início da mora, conforme o caso concreto. | Cláusulas contratuais e comunicações |
| Disponibilização da posse | Pode definir o encerramento da privação de uso do imóvel. | Termo de chaves, vistoria e correspondências |
| Valor locatício | Orienta a eventual quantificação da indenização discutida. | Elementos técnicos e dados de mercado pertinentes |
O fato superveniente e os embargos de declaração
Nesse contexto, fatos ocorridos durante o processo podem alterar premissas relevantes para o julgamento.
O artigo 493 do Código de Processo Civil determina que o juiz considere fato constitutivo, modificativo ou extintivo posterior, quando influenciar o mérito.
Além disso, os embargos de declaração podem ser utilizados nas hipóteses previstas pelo artigo 1.022 do Código de Processo Civil.
No acórdão analisado, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios reconheceu que a entrega posterior do imóvel modificou a discussão sobre os lucros cessantes.
Assim, o tribunal afastou a limitação anterior de seis meses e preservou a sentença, considerando o marco final nela estabelecido.
Cuidado. A entrega das chaves, o habite-se e a disponibilidade da posse podem não corresponder ao mesmo evento jurídico.
Portanto, qualquer alegação sobre fato posterior deve ser acompanhada de prova idônea e apresentada no momento processual adequado.
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Cláusula penal e lucros cessantes
Além dos lucros cessantes por atraso imobiliário, alguns contratos preveem multa por atraso na entrega da unidade.
Por outro lado, multa contratual e indenização por privação de uso não devem ser automaticamente somadas em qualquer situação.
O Superior Tribunal de Justiça informou que a cumulação depende, entre outros elementos, da equivalência entre a cláusula penal moratória e o valor locatício.
- Leia integralmente a cláusula penal prevista no contrato.
- Verifique a finalidade econômica da multa estabelecida.
- Compare o valor da multa com o possível valor locatício.
- Avalie a orientação jurisprudencial compatível com o contrato específico.
Veja a orientação institucional do Superior Tribunal de Justiça sobre multa e lucros cessantes
Documentos importantes no Espírito Santo
Na Grande Vitória, compradores de Vitória, Vila Velha, Serra e Cariacica devem organizar a documentação desde a contratação.
Além disso, mensagens, notificações e comprovantes podem esclarecer quando a posse se tornou efetivamente disponível.
- Contrato de compra e venda e eventuais aditivos.
- Comprovantes de pagamento e boletos recebidos.
- Comunicações escritas sobre cronograma, habite-se e entrega.
- Termos de vistoria, recebimento e disponibilização de chaves.
- Documentos relacionados a despesas de moradia, quando pertinentes.
Conclusão
Em síntese, os lucros cessantes por atraso imobiliário dependem da análise responsável do contrato, das datas comprovadas e da situação jurídica concreta.
Portanto, a apuração não deve se basear apenas na data prevista para conclusão da obra.
Também importa verificar a tolerância contratual, a regularização do imóvel e a efetiva disponibilização da posse.
Assim, uma avaliação jurídica individualizada pode esclarecer direitos, deveres, provas necessárias e alternativas adequadas ao caso.
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Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
Santos Faria Sociedade de Advogados, CNPJ 62.771.546/0001-01, registro OAB/ES 24.034675-4394.
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