Ação de despejo e cobrança: a propriedade do imóvel é indispensável?
A ação de despejo pode decorrer da falta de pagamento de aluguéis e encargos, mesmo quando o locador não é proprietário registral do imóvel.
Em primeiro lugar, a locação cria uma relação obrigacional entre locador e locatário.
Portanto, o foco costuma recair sobre o contrato, a posse, o inadimplemento e os encargos assumidos.
Resumo prático: a ausência de matrícula em nome do locador não elimina, por si só, o vínculo locatício regularmente demonstrado.
Ação de despejo e a relação locatícia
A Lei do Inquilinato disciplina as locações urbanas e seus procedimentos.
Além disso, a lei prevê que a ação de despejo é o instrumento utilizado para o locador reaver o imóvel.
A falta de pagamento de aluguel e encargos constitui hipótese legal de desfazimento da locação.
Nesse contexto, o pedido de rescisão pode ser cumulado com a cobrança dos valores em atraso.
A inicial deve apresentar cálculo discriminado do débito, quando houver cobrança cumulada.
Consulte os artigos 5º, 9º e 62 da Lei nº 8.245, de 1991, no Portal da Legislação do Planalto.
Atenção aos prazos: a defesa, os depósitos judiciais e as providências processuais dependem da hipótese legal e da intimação recebida.
Por que a propriedade nem sempre decide
Na prática, propriedade e locação não se confundem.
A propriedade é um direito real.
Por outro lado, a locação produz deveres contratuais entre as pessoas que celebraram o ajuste.
Assim, uma controvérsia sobre financiamento, aquisição ou titularidade pode exigir análise própria.
Contudo, essa discussão não autoriza automaticamente o ocupante a deixar de cumprir obrigações locatícias assumidas.
| Tema | Questão central | Efeito prático |
|---|---|---|
| Propriedade | Titularidade do direito real sobre o imóvel | Pode ser relevante em demandas específicas |
| Locação | Uso do imóvel mediante obrigações recíprocas | Exige exame do contrato e da posse |
| Inadimplemento | Falta de pagamento de aluguel ou encargos | Pode fundamentar despejo e cobrança |
O precedente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais
Em 29 de março de 2023, o Tribunal de Justiça de Minas Gerais julgou a Apelação Cível nº 1.0000.23.005987-5/001.
No caso, o Tribunal reformou sentença que havia rejeitado pedido de despejo e cobrança.
Segundo o acórdão, a propriedade não era essencial para a análise daquela relação locatícia.
Além disso, o Tribunal considerou irrelevante, naquele processo, eventual descumprimento do contrato de financiamento celebrado com terceiro.
O julgamento destacou a relatividade dos efeitos contratuais e a boa-fé objetiva.
Portanto, o locatário não poderia usar contrato alheio para afastar o próprio dever de pagar.
A decisão também afastou alegação de usucapião apresentada como defesa, diante da posse derivada da locação.
Esse entendimento depende das provas e das particularidades de cada processo.
Cautela: um precedente não substitui a análise individual do contrato, das provas, da modalidade locatícia e do fundamento jurídico adotado.
Encargos de água e energia
A Lei do Inquilinato atribui ao locatário despesas de telefone, força, luz, gás, água e esgoto.
Contudo, o contrato e as provas do caso continuam indispensáveis.
Além disso, recibos, faturas, comprovantes de pagamento e vistoria ajudam a delimitar responsabilidades.
O artigo 23, inciso VIII, está disponível na íntegra oficial da Lei do Inquilinato.
Ação de despejo: cuidados preventivos
Em síntese, a prevenção documental reduz incertezas para locadores, locatários, empresários e gestores na Grande Vitória.
- Formalize o contrato com identificação clara das partes e do imóvel.
- Defina aluguel, vencimento, reajuste e encargos de forma objetiva.
- Registre entregas, pagamentos e comunicações relevantes.
- Realize vistorias documentadas na entrada e na saída.
- Avalie a garantia locatícia permitida pela legislação.
Além disso, as partes devem observar a boa-fé durante a formação e a execução contratual.
O artigo 422 do Código Civil no Portal da Legislação do Planalto prevê os deveres de probidade e boa-fé.
- Evite cobranças sem memória de cálculo verificável.
- Evite retenção indevida de valores ou garantias.
- Evite desocupação forçada sem ordem judicial aplicável.
- Evite ignorar notificações, citações ou prazos processuais.
Conclusão
A ação de despejo exige análise técnica do vínculo, do inadimplemento, da documentação e do fundamento legal aplicável.
Portanto, a discussão sobre propriedade não deve ser tratada como resposta automática para toda controvérsia locatícia.
Cada situação demanda exame responsável, especialmente antes de qualquer medida judicial em Vitória, Vila Velha, Serra, Cariacica ou demais municípios do Espírito Santo.
Paulo Vitor Faria da Encarnação, OAB/ES 33.819, Mestre em Direito Processual pela UFES, Sócio da Santos Faria Sociedade de Advogados.
Santos Faria Sociedade de Advogados. Rua Antônio Ataíde, nº 823, Tropical Tower, sala 805, Centro, Vila Velha/ES, CEP 29100-906. Telefone: (27) 99266-3367.
